2025年11月
「東急プラザ銀座」がガラガラだった件
矢島不動産管理の内藤です。
先日、所用で銀座に行ったついでに「東急プラザ銀座」というビルに立ち寄りました。
このビルについては以前youtubeでテナントが入っていないというのを観ており、銀座の改札を出ると目の前に「東急プラザ銀座」が出てきたので、「これは入るしかない」ということでいざ潜入。
駅直結でアクセス抜群。しかも数寄屋橋交差点という超一等地。
普通なら“人がごった返しているはず”の場所です。
ところが、実際に入ってみると…
びっくりするほどガラガラ。
物販フロアは店員さんしか人がいないのでは、、、
6階？だったか忘れてしまいましたが、立ち入り禁止になっている状況（おそらくテナントが一つも入っていないのでしょう）
営業しているのは飲食店が中心。
■ 物販が機能しない商業施設のリアル
今の商業ビルは、かつてのように
“大きい物販で階数を埋める”
というモデルがほぼ成立しません。
EC台頭
百貨店の不振
店舗側の出店縮小
高額な内装費・什器費の負担
これらが重なり、銀座という立地でさえテナントが埋まらない。
実際に自分の目で見て、構造の変わり方を実感しました。
■ 今年、このビルは「1,500億円」で買収された
そんな“ガラガラのビル”ですが、
2025年に 香港 Gaw Capital Partners と
シンガポール Patience Capital Group が共同で
約10億ドル（＝約1,500億円）で取得 しました。
東急不動産HDは運営から離れ、
新オーナーがテナント入替やリニューアルで再構築を狙う方針。
■ 再開発の本当のリスクは“完成後”にある
最近の新宿の再開発が止まっている件もそうですが、
都市開発の難しさは建築費よりもむしろ “入居リスク” にあります。
建築費は高騰（躯体から設備まで全て上昇）
開発側が読み違えれば、空き区画が長期化
商業テナントは縮小傾向で誘致が難しい
飲食は回転が速く、長期安定が期待しづらい
オフィス需要も二極化（大手以外は縮小）
立地が良くても、テナントが入らなければ終わり。
まさに “建てるのが怖い” という時代です。
■ これからの開発はどう変わるのか
今回の東急プラザ銀座の現状を見ると、
これからの都市開発は確実に次の方向へ進んでいくと感じます。
● ① 商業単体は厳しい → 用途ミックスへ
（商業＋オフィス＋ホテル＋住宅）など
複合化しないとリスクが取れない。
● ② 大規模開発は“慎重化”が進む
数千億円規模のプロジェクトは、
テナントの確保が読めない現代では非常に重い。
● ③ 駅直結でも安心できない
「銀座 × 駅直結 × 東急ブランド」でもガラガラ。
これが今の現実。
■ まとめ
東急プラザ銀座の現状は、
“日本の商業開発モデルが転換点に来ている”
という強烈なサインだと思います。
建物をつくるだけでは価値は生まれず、
「誰が入るのか」「どう運営するのか」「どう再生するのか」
が、これまで以上に重視される時代へ。
銀座のど真ん中で“ガラガラ”を目の当たりにして、
都市開発の潮目が完全に変わったことを痛感しました。
先日、所用で銀座に行ったついでに「東急プラザ銀座」というビルに立ち寄りました。
このビルについては以前youtubeでテナントが入っていないというのを観ており、銀座の改札を出ると目の前に「東急プラザ銀座」が出てきたので、「これは入るしかない」ということでいざ潜入。
駅直結でアクセス抜群。しかも数寄屋橋交差点という超一等地。
普通なら“人がごった返しているはず”の場所です。
ところが、実際に入ってみると…
びっくりするほどガラガラ。
物販フロアは店員さんしか人がいないのでは、、、
6階？だったか忘れてしまいましたが、立ち入り禁止になっている状況（おそらくテナントが一つも入っていないのでしょう）
営業しているのは飲食店が中心。
■ 物販が機能しない商業施設のリアル
今の商業ビルは、かつてのように
“大きい物販で階数を埋める”
というモデルがほぼ成立しません。
EC台頭
百貨店の不振
店舗側の出店縮小
高額な内装費・什器費の負担
これらが重なり、銀座という立地でさえテナントが埋まらない。
実際に自分の目で見て、構造の変わり方を実感しました。
■ 今年、このビルは「1,500億円」で買収された
そんな“ガラガラのビル”ですが、
2025年に 香港 Gaw Capital Partners と
シンガポール Patience Capital Group が共同で
約10億ドル（＝約1,500億円）で取得 しました。
東急不動産HDは運営から離れ、
新オーナーがテナント入替やリニューアルで再構築を狙う方針。
■ 再開発の本当のリスクは“完成後”にある
最近の新宿の再開発が止まっている件もそうですが、
都市開発の難しさは建築費よりもむしろ “入居リスク” にあります。
建築費は高騰（躯体から設備まで全て上昇）
開発側が読み違えれば、空き区画が長期化
商業テナントは縮小傾向で誘致が難しい
飲食は回転が速く、長期安定が期待しづらい
オフィス需要も二極化（大手以外は縮小）
立地が良くても、テナントが入らなければ終わり。
まさに “建てるのが怖い” という時代です。
■ これからの開発はどう変わるのか
今回の東急プラザ銀座の現状を見ると、
これからの都市開発は確実に次の方向へ進んでいくと感じます。
● ① 商業単体は厳しい → 用途ミックスへ
（商業＋オフィス＋ホテル＋住宅）など
複合化しないとリスクが取れない。
● ② 大規模開発は“慎重化”が進む
数千億円規模のプロジェクトは、
テナントの確保が読めない現代では非常に重い。
● ③ 駅直結でも安心できない
「銀座 × 駅直結 × 東急ブランド」でもガラガラ。
これが今の現実。
■ まとめ
東急プラザ銀座の現状は、
“日本の商業開発モデルが転換点に来ている”
という強烈なサインだと思います。
建物をつくるだけでは価値は生まれず、
「誰が入るのか」「どう運営するのか」「どう再生するのか」
が、これまで以上に重視される時代へ。
銀座のど真ん中で“ガラガラ”を目の当たりにして、
都市開発の潮目が完全に変わったことを痛感しました。
【区分マンションご購入】Ｉ様よりアンケートをいただきました！
Q1.物件探しのきっかけを教えてください
税効果を考えた資産拡大を期待して
Q2.物件を決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか？
期 間：1ヶ月～3ヶ月
Q3.当社の営業担当者を教えてください
斎藤さん
Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？
非常に良かった
Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか？
価格・土地評価
Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか？
知識不足・購入価格の妥当性
Q7.この物件に決めた一番の理由は何ですか？
手頃な金額でそれなりに資産価値を保てそうだと思ったこと
Q8.これから物件探しをされる方へのアドバイスをお願いします！
私がアドバイス欲しいくらいです。
斎藤さんから情報をいただきながら、勉強していきたいと思います。
あと、与信と健康を大事にします。
Ｉ様、本当にありがとうございました！！！
税効果を考えた資産拡大を期待して
Q2.物件を決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか？
期 間：1ヶ月～3ヶ月
Q3.当社の営業担当者を教えてください
斎藤さん
Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？
非常に良かった
Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか？
価格・土地評価
Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか？
知識不足・購入価格の妥当性
Q7.この物件に決めた一番の理由は何ですか？
手頃な金額でそれなりに資産価値を保てそうだと思ったこと
Q8.これから物件探しをされる方へのアドバイスをお願いします！
私がアドバイス欲しいくらいです。
斎藤さんから情報をいただきながら、勉強していきたいと思います。
あと、与信と健康を大事にします。
Ｉ様、本当にありがとうございました！！！
江古田の三菱UFJ銀行跡地に。。。
こんにちは！
営業の宮城です。
江古田民であればご存知かもしれませんが、
三菱UFJ銀行の跡地「ザ・パークハビオ江古田」の足場が外されて、遂に外観があらわに！
裏側も！！
人それぞれ外観についての感想はあるかと思いますが、
弊社事務所が斜向かいにあるので個人的にはただただワクワクしております。
賃貸マンションということだけわかっておりますが、
まだまだ間取りがわかりませんのでアンテナ張っております。
もし、わかる方がこのブログを見てましたら教えてください！！
入居開始が2026年2月頃みたいですね？
ということは12月もしくは来年の1月頃から募集に出るのかな？
楽しみですね♪
弊社では賃貸・売買両方取り扱いが可能なので、大手や売買専門の不動産会社さんにはない、両方の視点からアドバイス可能です！！
例えば投資物件の購入を検討している方へ、
間取り・入居付け・空室リスクや、賃貸探しのお客様の生の声もお届け可能です。
賃貸を分からず空想で話す「恐らく、、、だと思います、、、かもしれません」はございません。
もしかすると物件詳細や間取りを見た弊社スタッフから、
「この物件はやめましょう」とお声掛けさせていただくこともあるかもしれませんが、
お気に入り物件だったとしても、我々の精一杯の真心と思ってご容赦ください。
営業担当：宮城
営業の宮城です。
江古田民であればご存知かもしれませんが、
三菱UFJ銀行の跡地「ザ・パークハビオ江古田」の足場が外されて、遂に外観があらわに！
裏側も！！
人それぞれ外観についての感想はあるかと思いますが、
弊社事務所が斜向かいにあるので個人的にはただただワクワクしております。
賃貸マンションということだけわかっておりますが、
まだまだ間取りがわかりませんのでアンテナ張っております。
もし、わかる方がこのブログを見てましたら教えてください！！
入居開始が2026年2月頃みたいですね？
ということは12月もしくは来年の1月頃から募集に出るのかな？
楽しみですね♪
弊社では賃貸・売買両方取り扱いが可能なので、大手や売買専門の不動産会社さんにはない、両方の視点からアドバイス可能です！！
例えば投資物件の購入を検討している方へ、
間取り・入居付け・空室リスクや、賃貸探しのお客様の生の声もお届け可能です。
賃貸を分からず空想で話す「恐らく、、、だと思います、、、かもしれません」はございません。
もしかすると物件詳細や間取りを見た弊社スタッフから、
「この物件はやめましょう」とお声掛けさせていただくこともあるかもしれませんが、
お気に入り物件だったとしても、我々の精一杯の真心と思ってご容赦ください。
営業担当：宮城
【区分マンションご売却】Ｉ様よりアンケートをいただきました！
Q1.不動産を売却しようと思ったきっかけはなんですか？
資産整理
Q2.当社に売却をお任せいただいた理由はなんですか？
以前から手厚く対応していただいているので売却もお任せしました
Q3.当社の営業担当者を教えてください
斎藤さん
Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？
非常に良かった
Q5.売却の際に重視されたポイントは何ですか？
成約までの期間
Q6.売却活動の際に不安だったことは何ですか？
特にありませんでした
Q7.これから不動産の売却を検討されている方へのアドバイスをお願いします
小さな事でも気になったことはすぐ相談した方がいいと思います。
日頃から考えること（家の売却）ではないので。
Ｉ様、本当にありがとうございました！！！
【投資物件ご購入】Ｓ様よりアンケートをいただきました！
Q1.物件探しのきっかけを教えてください
イオン東雲で商品券をピラピラさせた新築ワンルーム投資の人に呼び止められた
Q2.ご購入を決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか？
期 間：3ヶ月～6ヶ月
Q3.当社の営業担当者を教えてください
宮城辰司様
Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？
非常に良かった
Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか？
価格・地価・収支
Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか？
１階テナント退去後の入居付け
Q7.この物件に決めた一番の理由は何ですか？
立地の良さ
Q8.これから物件探しをされる方へのアドバイスをお願いします！
10行電話すれば1行くらいは話を聞いてくれます
Ｓ様、本当にありがとうございました！！！