2023年09月 | 練馬エリアで不動産をお探しなら矢島不動産管理【住まいと暮らしのコンシェルジュ】｜江古田・練馬エリアの一戸建て、マンション、土地、事業用・投資用物件

千葉県袖ケ浦市にカリフォルニアをイメージした全20戸の戸建分譲を（株）新昭和が本日9月30日より販売開始とのこと

名称は↓↓↓↓↓↓↓↓↓



　JR内房線「袖ケ浦」駅徒歩21～22分。東京湾アクアライン連絡道「袖ケ浦IC」から約4kmの新開発エリアに立地する。


　“カリフォルニアを感じる新しい家族スタイルを叶える街”がコンセプト。街区内の中心を通るセンターストリートにヤシの木を植え、道路沿いに住宅を配置。





各住戸から敷地の一部を拠出し、街区中心に開放的なコモンスペースを


電柱・電線をまちの外側の道路沿いに集約し、分譲地中央のセンターストリートには電柱を設けないことで、開放的な空間を実現



また、分譲地内のセンターストリートの道路補線に凹凸をつけることで、車の徐行を促し事故防止を図るほか、車両入口を1ヵ所に限定したクルドサックとすることで、車の通り抜けをなくし、居住者や関係者以外の進入を抑制。安心・安全な空間とした。




　土地面積は約192～237平方メートル。延床面積は約94～105平方メートル。建物は木造枠組壁工法2階建てで、間取りは3（4）LDK、4LDK。バイクや自転車が置けるタイル張りのガレージ空間や、ゆとりの広さを確保したバルコニーやウッドテラスなど、多様なプランを用意している。


　第1期販売区画数は6棟、販売価格は3,890万～4,090万円。入居開始は12月下旬の予定。

こんにちは！本店の斎藤です！(^^)/
秋めいて参りましたね～♪♪

最近、不動産投資で区分マンションや戸建てを購入されたお客様から、こんな声をよく聞きす。
・自分で管理する時間もない
・管理会社はどうやって選んだらいいか？
・地元の不動産がいいのか？
・管理会社って何をしてくれるの？

「賃貸経営は管理会社で決まる！」というくらい、管理会社選びって本当に重要なんです。迅速かつ優良な入居者を見つけるためには、いかに優良な賃貸不動産管理会社と付き合うかが大事です。
もちろん、ご自身で管理されるのも一つの方法ですが、賃借人とのトラブルを未然に防ぐためにも賃貸人と賃借人の間には「管理会社」を入れることをおすすめします。

タイプを知ろう！
不動産会社でも仲介の部署がある管理会社とない管理会社があります。
自社に仲介部署がある会社なら、賃借人となるお客様を自社で案内し、申込み、契約、入居と一連の流れをすべて自社で行うことができそのため賃借人をよりよく知ることができます。
逆に仲介部署がない管理会社の場合は、複数の不動産会社に募集（客付け）を依頼します。自社で動かなくても他の仲介会社が入居者を紹介してくれるのはメリットですが、契約・カギ渡しのタイミングでしか賃借人と会って話すことができません。その契約やカギ渡しですら仲介会社に任せてしまうこともあります。



地域の動向に強いか？
CMなどを持つ会社も含め、会社の規模が大きいと安心・・・なんて思われる方も多いと思いますが、「広く・浅く」のスタイルで管理業務を行っている会社は要注意です！
目先の空室対策や管理料の安さだけを考えずに、様々な角度から考え、地域の動向・情勢に詳しい管理会社を選びましょう。



管理会社って何をするの？
管理料を安く設定している管理会社もありますが、「安かろう悪かろう」という言葉のように、杜撰な管理体制だなと思われる部屋があります。空室が多いと賃貸経営は成功しません。管理料が高くても空室の少ない募集力のある管理会社の方が結果的には貸主にとって収入が高くなることに繋がるのです。



あなたが持つ不動産の賃貸経営において管理会社は大事なビジネスパートナーになります。
・会社全体がその地域の情報に詳しいか
・集客力・募集力に信用がおけるか
・会社・営業所などの雰囲気はいいか
・お付き合いのあるオーナー様は満足しているか
・世の中の動向・情勢に敏感に反応しているか



これらをポイントに管理会社を選んでみてください
そしてぜひ、その１社として矢島不動産管理を選んでみてください！

管理部の室園です！
今回はご自身がいくらぐらいまで金融機関から借りれるのかについてお話ししていきたいと思います。

物件を購入したいと思い立ったはいいものの、多くの方は金融機関から住宅ローンを借入をして進める方がほとんどです。

何となくこれぐらいなら買えるのかと目安をつけたものの本当に借りれるのか判断が難しいです。
今回は金融機関が融資の実行をする際にご本人様の指標としてみている「返済比率」についてご紹介します。

〜返済比率とは〜

返済比率とは住宅ローンでは「年収に占める年間返済額の割合」を表します。

例えば、年収600万円の方が毎月10万円の返済をする場合には、下記のようになります。

120万円÷600万円×100＝返済比率20%

この返済比率はその方のご収入に対して、毎月のローンの返済の割合がどのくらいかを表しています。
このローンの返済には、住宅だけでなく携帯電話の端末の返済や車のローンの返済などトータルのローンになります。

住宅以外のローンの割合が多いと借りれる割合も自然と少なくなります。

基準となる比率は金融機関によって異なりますが、例えば、フラット35では返済比率の上限が30％（年収400万円未満の場合）、35％（年収400万円）です。民間の金融機関の多くは返済負担率の上限を30～40％程度に設定しています。

組まれるローンの種類や建物、ご契約者様のご内容によっても借入額は異なりますが、一つの指標としての判断基準になります。

〜まとめ〜

今回はさわり程度ですが、返済比率についてご紹介致しました。不動産を購入するだけあって、住宅ローンの返済は長期にわたります。借入時は、ご家族のライフプランを想像しながら、教育や介護などにかかる費用もシミュレーションし、組まれることをおすすめします。

こんにちは、相続支援コンサルタントの内藤です。
今回は、私たちが大阪市内で行った相続コンサルティングがひと段落しましたので実績についてご紹介いたします。

相続には３つの対策があります。
１．争族対策
２．節税対策
３．納税対策



今回のお客様は、相続人の皆様の関係が良好だったため、上記１は問題がありませんでした。

また、相続が起こってからのご依頼だったため、２の節税対策については期間的に難しいため、税理士が算出する不動産評価が適正かどうか確認を行い、メインは３の納税対策となりました。

コンサルティングの内容は大きくは下記の通りです。

①スケジュール確認
　相続開始から納税までの１０か月間で、いつ・誰が・何を行うのかを明確にし、最善の結果を求めて焦らずにじっくり進めていくことの説明





②不動産の評価
　「相続税評価額」の算出と「時価」がいくらになるか全ての不動産を査定





③財産一覧の作成
　全ての財産を把握し、大体の相続税額を算出し、納税資金の過不足の把握





④売却不動産の選定
　納税資金確保のため、どの不動産を売却するか検討。空地にはマンションを建てた場合のプラン・建築費・将来の収支を見ていただき、相続人にとって建築した方が良いか売却した方がいいかの判断をいただく





⑤分け方の決定
弊社が使用する相続支援ソフト「Super REIFA」を使い、法定相続で分けた場合や、不動産や現預金などを誰にどのように分けるのかなど、様々なパターンをシミュレーションして、実際の分け方を決める材料を提供し、保有する物件と売却する物件も決める







⑥不動産の売却
今回は空地になっていた約2,000㎡を売却する不動産の第一候補とし、用途地域や都市計画、立地などからマンション用地かホテル用地として売却するのが一番高く売却できると判断し、マンション及びホテルのデベロッパー計１４社へ入札依頼

当初デベロッパーに対してヒアリングしたところ、各社９億円前後という回答でしたが、ある程度の時間をかけて入札という形で競争していただくことで、

最終的には、、、


なんと、、、


１６億円に！！！


お客様も我々もおどろく結果となりました。

この７億円の差は弊社がお客様に見えないところでデベロッパーと「相対取引」を行うのではなく、「入札」という形を採用したこと、全ての過程をお客様にも開示したことにより成しえた成果であると思います。

先日、無事に相続税の納税も終わり、一安心といったところです。

今回は一般的にＮＧと言われている「不動産の共有」についても一部採用し、ご先祖様の思いを残されたご家族が末永く守っていくような設計にもしています。

私たちはお客様のご希望を尊重しつつ、専門的な意見も踏まえ、円満な解決に導くお手伝いを心がけました。

冒頭で申し上げた通り、相続には３つの対策があります。
一番効果的なのは生前に対策をすることです。

今も別のお客様ですが毎月１回ご家族全員が弊社に集まり、相続対策コンサルティングを行っており、とても有意義な会になっています。

ご興味がある方は、お気軽にお問い合わせください。お待ちしております。