皆さんこんにちは！
営業の宮城です！
今回は、これから投資物件購入を検討している方向けに、
「土地の積算価格」てなんだろなぁっという部分に触れさせていただきます。
まず、収益不動産を購入する際、多くの投資家さんが「利回り」に注目します。
しかし、金融機関やプロの投資家が重視する指標の一つとするのが「土地の積算価格」です。
＜積算価格とは？＞
土地積算価格とは、土地を公的な評価額をもとに算出した価格のことです。
特に投資用不動産では、金融機関が担保評価を行う際の参考指標として利用されます。
～計算方法～
土地積算価格 ＝ 路線価(相続税) × 土地面積
さて、なぜ積算価格が重要なのでしょうか？
投資物件は家賃収入が得られることが魅力ですが、将来売却する可能性もあります。
積算価格が高い物件には次のようなメリットがあります。
①融資を受けやすい
・金融機関は収益性だけでなく担保価値も重視します。
・購入価格に対して積算価格が高い物件は、融資評価を受けやすい傾向があります。
② 売却時のリスクを抑えられる
・土地の価値が高い物件は、建物が古くなっても土地としての価値が残ります。
・特に築古アパートでは、「建物価値はほぼゼロ」「土地価格が資産価値の大半」
というケースも少なくありません。
③ 下落リスクの判断材料になる
例えば、
物件価格：8,000万円
土地積算価格：7,000万円
であれば比較的安心感があります。
一方、
物件価格：8,000万円
土地積算価格：3,000万円
の場合、収益性が高くても土地価値との乖離が大きく、将来の売却リスクが高くなる可能性があります。(築古の場合)
＜積算価格の計算方法＞
路線価を調べる
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
土地が接している道路の価格（1㎡あたりではなく1,000円単位）が表示されています。
例えば、
路線価：150千円/㎡
土地面積：200㎡
の場合、
150千円 × 200㎡ ＝ 3,000万円
となります。
＜積算価格だけでは判断できない＞
積算価格は重要ですが、積算価格だけで物件の良し悪しは判断できません。
例えば、利回りが低い・駅から遠い・空室率が高い・高低差・旗竿地・再建築不可・需要が少ないエリア、
といった物件は、積算価格が高くても投資として魅力的とは言えません。
【まとめ】
投資物件を購入する際は、利回り・家賃収入・エリア需要・築年数・積算価格
を総合的に判断することが重要です。
特に築古の一棟収益物件では、「土地積算価格が高く、販売価格に少しでも近い物件を購入できるか」が
投資成功のポイントになることもあります。
～注意～
ただし、現実的な条件で探さなければ収益物件購入の目途も立ちませんので、
情報を集めて折り合いをつけることも重要です。
融資を受けるにはお客様ご自身のご年齢も影響すること、
お忘れないように！
静岡銀行目安：土地積算60％(50％～の新プランも出てきました。)
L＆F目安：土地積算60％(売価の80％融資です。)
営業担当：宮城
