スタッフブログ｜江古田・練馬エリアの一戸建て、マンション、土地、事業用・投資用物件　|　江古田・練馬エリア　住まいと暮らしのコンシェルジュ　|

こんにちわ
営業部の河野です。
さて今回はよくお客様に聞かれる　今マンションは買うべきなのか？
という問い合わせに関して　私なりに記事にしたいと思います。

２０２１年以降価格がが上昇傾向にあります

日経新聞、東日本不動産流通機構参照

グラフの通り、3地域とも19年から20年末にかけて緩やかな上昇傾向となっていましたが、21年1月以降は上昇基調が強まっています。20年初から21年5月にかけて都内の中古マンションの在庫件数が大きく減少したにもかかわらず、需要が変わらなかったことがその原因ではないかと言われています。
では直近１年間ではどうでしょうか

22年1月まではどの地域もおおむね同じような価格上昇を見せていますが、22年2月以降は様相が違っています。都区部以外の価格上昇基調が他の2つの地域よりも顕著になっているのです。この傾向について業界関係者と話をしてみると「今後の金利上昇や景気動向に対する不安感から、無理をして都区部にある価格帯の高い物件を購入しようとする人が減ってきているのではないか」といった意見が聞かれます。価格帯の高い物件が多い都心3区で今年5月以降、価格上昇の勢いが落ちているのもそうした背景があるのかもしれません。

一方で比較的価格帯が低い都区部以外の物件は需要が高まった結果、価格上昇が顕著になった可能性があります。こうした傾向に対して業界関係者が感じていることは、「東京都の中古マンション価格トレンドに変調が起こる前兆ではないか」ということです。

仮に金利上昇や景況感悪化が進んで購入者の不安感が強まれば高価格帯の物件の購入が一段と減り、価格上昇基調が変わる可能性があるかもしれません。ただ、在庫件数は22年3月にピークをつけ再び減少傾向にありますので、価格上昇を支える材料になる可能性もあります。

今後の中古価格の動向を探るには今秋以降の状況を注視していく必要があるかと思います。

ということで秋以降に注目というところですが
在庫が減少傾向にありますので買える状況にあるのであれば
買っておいた方がいいというところだと思います。

国内の不動産取引で過去最大の価格での取引があったとのこと

その名は「大手町プレイス」！！

価格は「4,000億円規模」！！！！！

11月に売買契約を結び、12月に引き渡しをする予定のようです。

どうせ海外の企業がかったのかなぁ、、、と思ったのですが

どうやら日本の企業連合で購入したとのこと

桁違いの話しですが

景気の良い、いいニュースが聞けて

明日も頑張るぞ！！！

と気合が入った内藤でした。

こんにちは！本店の斎藤です！(^^)/
さて、本日は「住宅購入にかかる費用」についてお話をします。

例えば・・・・・
不動産屋さんで物件資料を出され物件価格を見て、「ん？これなら買えるかも？」と思うことがあると思います。
しかし、3,000万円と書いてあったとしてもその住宅は3,000万円では購入できません。
その他の費用・・・・そう「諸費用」がかかります。

今回は中古マンション購入を例に簡単にご説明します。

【中古マンション購入時に必要な諸費用】

＜マンション契約時＞
印紙代（契約書に貼付します）
手付金（住宅ローンに組み込まれますが、一時的に現金が必要になります）

＜住宅ローン契約時（銀行との金銭消費貸借契約）＞
印紙代（ローン契約書に貼付します）
ローン事務手数料（銀行に支払います）
ローン保証料（銀行に支払います）
団体信用生命保険料（保険会社に支払います）

＜決済までに＞
火災保険料
引っ越し代

＜決済・引き渡しのタイミング＞
残代金の支払い（住宅ローンから融資実行）
固都税精算（日割り計算）
登記関係費用（司法書士へ支払います）
仲介手数料（不動産会社へ支払います）
カギの交換費用（売主からは現在カギを預かるため防犯上、新しいカギに交換します）
ハウスクリーニング費用（現況のまま購入する場合は必要です）

＜入居後にかかる諸費用＞
不動産取得税
固定資産税
都市計画税

以上です。
諸費用も含めて住宅ローンの借り入れをする方も多くいますが、手付金や火災保険など融資が実行される前に
一時的に現金が必要になるケースが多いです。
手元には現金を残しておくようにしましょう。
さらに、中古マンション購入の場合は、室内の内装が必要なパターンもありますね。
内装金額が大きくなる場合は、契約金→中間金→残代金支払いと3つに分けて支払う場合もあります。
資金計画は事前にしっかり確認しておきましょう。

困った時はぜひとも矢島不動産にご来店ください。
お子様連れでも大丈夫です！
不動産のプロが、お客様の住宅購入をフルサポートさせていただきます♪♪

こんにちは。
営業の河野です。
もうすぐ8月も終わりですね。
皆様いかがお過ごしでしょうか。

避暑地も良いですが、喫茶店のアイスコーヒーの
最初の一口目が一番おいしくて涼しいと感じてしまいます。

さて今回はよくお客様に相談いただくあることについて記事にしたいと思います。

お客様から「河野さん不動産を買うときに何から始めたらいいですか？」とよく聞かれます。

今やwebで検索すると膨大な数の情報があふれ、そして業者さんに相談すると
あの業者さんはこう言っていた。
あそこの担当者にはこう言われた。
と情報が多すぎて迷ってしまう方が多いです。

一説によると人間の脳みそは情報が多いなかで決断を迫られると
決断を拒否する仕組みがあるのだそうです。

そうです。
まずは情報過多の状況を整理しましょうと説明します。

そのうえでご自身のライフスタイルで重視することなどを
お聞きしてそこからが初めてスタートラインというところでしょう。長くなるので続きはまた次回にでも書きたいと思います。

矢島不動産管理では
地域密着店ならではのエリア情報など
時期によっては店頭でしか聞けない情報がございます。

ぜひお気軽にお立ち寄りください。

2ヶ月前に販売開始をしていて、建築中の新築戸建て。

なんとなく、

「おぉ、ここにまた建つんだなぁ」

と思っていた物件でした。

そしていつもの通り毎日の物件チェックをしていましたら・・・

！？

あれ？

え？

は、800万値上がりして・・・る！！！！！

え、まだ完成してないの・・・に・・・

なるほど。
やはり木造３階建て。

駅からは１０分以上あるものの、複数路線が使える好立地。

そして、部屋数も３部屋以上が確保された３ＬＤＫ。
もちろんカースペースもあり。

ハウスメーカーさんが建てる、
おそらく外観も素敵になるんだろうなあと想像がつきます。

戸建てを少しでも長くお探しの方は、
駅近、しかも都内に近づくに従って高くなるというのはご存知かと思いますが、
それでも正直、最近マンションよりも高いような気がしてなりません。

戸建ての良さは、

マンションと違い階下の音を気にしなくていい、
子育てしやすい、
自分の好きなようにリフォームを楽しめる、など、
いろいろ挙げられますね。

もし戸建てにこだわりのあるお客様で、
立地のいい物件を見つけ、気になる・・・気になる・・・
と思ったら、やはり前向きに資料を取り寄せたりするなど
早めに行動をおこされる事をお勧めいたします！

ご相談はいつでもお気軽に、お待ちしております。

（独）住宅金融支援機構が、2022年4月～6月の「フラット35」の申請戸数、実績戸数、実績金額を発表しました。

なんと、4月～6月の申請は23.8％減！

一報フラット35の金利を調べてみると

昨年6月は1.35％

現在1.51％と上昇傾向

金利上昇と取引減少がリンクしているような気が、、、、

この需要減が一過性のものなのか

はたまた、、、、、、、、

このまま需要が減退し続ければ

当然価格も下がってくるでしょう

売却をお考えの方は

この高い時に売り抜ける最後のチャンスかもしれません！

弊社では下記の通りIT・AIを駆使した査定システムを複数採用しています。

ご所有不動産の価格がいくらなのか

もちろん無料で査定できますので

お気軽にお問い合わせをいただけますと幸いです。

こんにちは！本店の斎藤です(^^)/
ジワジワとコロナ感染者が増えてきておりますが、(株)矢島不動産管理ではスタッフの手洗い・うがい、手指消毒を始め、店内の除菌、換気など徹底してお客様をお迎えしております。

さて、今回は「中古マンション」のメリット・デメリットを惜しみなく伝えます！

＜中古マンションのメリット＞
中古マンションには、新築にはない様々なメリットがあります。
新築より割安で購入できる
これは、何よりもメリットですよね。
土地価格や建築資材、人件費の値上がりで新築マンション価格はどんどん高騰しています。都心でファミリータイプのマンションを新築で購入するなら6,000万円以上のものが多くなっています（立地や間取りもよる）
中古であれば、同程度の立地・間取りの場合、新築より1割～5割程度、価格が安いです。将来的に売却することを考えて資産価値を重視するなら、「利便性が良く、値下がりしない都心部または都心に近い中古マンション」を買うのは賢い選択だと思います。

リノベーションでライフスタイルに合った間取り・内装ができる
中古マンションを購入し、少し余裕ができた資金で自分好みにお部屋をリノベーションすることができます。
中古マンションの中にはすでに不動産会社さんが中古マンションを安く買い、売主となり、室内をフルリノベーションして高く売るという物件もあります。
見た目はモデルルームのようで、目を奪われその空間を手に入れたい！とテンションも上がってしまいますが、せっかく自分たちでマンションを購入するなら自分好みの内装や間取りにしたくありませんか？
家族構成の変化に応じて、将来は子ども部屋を旦那様の書斎にしたり、夫婦のシアタールームにしたり、躯体に影響のない程度なら変更がしやすいのも中古マンションのメリットです。

選択肢が広い
中古マンションは選択肢が多いのも大きなメリット。希望するエリアや間取り、築年数、価格帯などが幅広いため、購入前に比較検討できます。
住みたいエリアがあった場合、「新築」だけにこだわってしまうとなかなか物件に巡り合うことができません。特に人気のあるエリアだと高くて手が届かないかもしれませんが、中古物件なら手が届くかもしれない・・人気のエリアにすめるかも？

暮らしやすさがイメージしやすい
新築マンションの場合は、モデルルームやパンフレット、担当者の説明を聞いたりと、これから完成するマンションを想像しながらお話を進めます。
中古マンションは、実際に現地に行き、その部屋に入って実物を見ることができます。日当たり、窓からの景色、風通し、周辺環境などなど。自分たちが住んでみたら・・・と想像しやすいでしょう。

＜中古マンションのデメリット＞
老朽化している可能性がある
まず考慮しておきたいのが、建物の老朽化です。
建築物は、基本的には経年劣化が起こります。建物本体のコンクリート部分や電気・ガス・給排水の設備などは、築年数を経るほどにトラブルが発生する可能性があります。共有部分の修理には、居住者から費用を徴収することも少なくありません。そのため、大規模な修繕の際にはそれなりの出費を覚悟する必要があります。
建物のきちんとしたメンテナンスは、長く快適に住むために必要不可欠。しかし、購入後すぐに急な修繕費の出費があるとなれば、納得できないですよね。
中古マンションの購入前には、マンション修繕のサイクルや管理組合の修繕積立金の状況もチェックしておきましょう。

住宅ローン控除、不動産取得税の軽減措置が受けられる
新築マンションは様々な税金の控除が受けられますが、中古マンションでも受けられる税の優遇措置があります。
①住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)。
こちらは住宅ローンを組んで家を購入し、一定の要件を満たせば税金が安くなるという特例です。新築よりも条件が少し厳しくはなるものの、条件を満たせば中古マンションでも控除は受けられます。
②不動産取得税の軽減措置
不動産取得税とは土地や住宅などの不動産を取得した際に課税される、都道府県に支払う税金です。条件を満たせば中古マンションでも軽減措置を受けられます。

耐震性が低いことも
古いマンションはなんとなく耐震性が不安、という方も多いですよね。建物の耐震性を知る基準の1つに、「旧耐震基準」「新耐震基準」というものがあります。1981年6月1日以降に建築確認された建物を新耐震基準(震度6強から7程度の揺れに耐えられるレベル)、それ以前のものは旧耐震基準(震度5強程度の揺れで倒壊しないレベル)とされています。
(参考：R.E.words不動産用語集「新耐震基準」｜株式会社不動産流通研究所)
旧耐震のマンションの中には、耐震補強をしていないものがあるのも事実です。ただ、「旧耐震基準だから危険」だと一概には言えません。旧耐震基準でもしっかりとした構造のものもあり、過去に耐震診断が行われて必要な耐震補強をしている建物もあるからです。

以上です。
今回、斎藤がおすすめする中古マンションは、江古田を愛し、長く見守り、多くのお子さんたちが巣立っていった「江古田パークマンション」
こちらはすぐに内見ができ、現地の雰囲気も肌で感じることができます！
自分好みにリノベーションしおしゃれな空間をつくりませんか？

江古田パークマンション2階
価格：3,080万円
専有面積：52.38m²
階建/階：14階建 / 2階
築年月：1972年6月(築50年2ヶ月)
※2021年に大規模修繕・耐震補強工事完了

高い高いと言われているマンション市場ですが、
意外と周辺では動きが激しいと感じる今日この頃です。

急に価格が数百万単位で下がる事もあります。

５万円台の賃貸アパートにお住まいだった方が
数ヶ月で４０００万円くらいのマンションを購入されたり。

近隣のかなり古いマンションでも売却、購入など、
動きが活発なところもございます。

そんな中、どちらかというと、今若干高めだなと感じるのが

戸建て

です。

ここ２年で１割ほど高騰しております。

原因は、知る人ぞ知る

ウッドショック

世界的な木材不足による木材の高騰が原因で、
国産の木材などは特に高騰し、戸建ての価格にも影響しています。

マンションについては、都内では特に全体的な物件数が多い事もあり
選びやすい部分はあるかもしれません。

マンションを購入した方の購入満足度というものが
一部ニュースで発表されていました。

満足度の高いマンションの特徴は４つとの事です。

都心に近い好立地
タワーマンション
総戸数が多い
面積が広く、ファミリータイプの間取り

タワーマンションについては人により好き好きがあるかもしれませんが、
この４つについての共通する特徴があります。

資産性が高い

これにつきます。

値下がりがしにくく、値上がりも見込める可能性があるという事。
ご自身が購入し入居し満足しているなら、次に購入する方も満足度は高くなります。

もちろん、そういった物件は価格帯が高いものが多いですが、
そのような物件をよきタイミングで購入できたらいいですよね。

ご自宅の購入を少しでもお考えの方は、お気軽にご相談ください。

また、弊社では、ご自宅を購入される方限定で、
購入を検討している物件がどんな物件なのかを調査できる、

　　　　　購入前調査

を無料で絶賛ご提供中です。

※気になる物件はご内覧前にご相談ください。

プライバシーには十分注意しておりますのでご安心ください。
みなさまがご相談しやすい身近な不動産屋さんを目指しております！

三井不動産（株）が、タイで進めているサービスアパートメント事業の4物件を2022年中に開業すると発表しました！！

　経済活動の本格的な再活性化を機に、「アスコット トンロー バンコク」（41階建て、451室）を7月15日にオープン

　8月には「アスコット エンバシー サトーン バンコク」（37階建て、393室）を

　9月には「ライフ スクンビット 8 バンコク」（8階建て、196室）

　
　10月には「サマセット パタヤ」（24階建て、324室）を開業

　2020年12月に開業した「サマセット ラマ 9 バンコク」（35階建て、445室）も含めると、、、、

全部で、、、、、、

なんと、、、、、、

１,８０９室！！！

コロナで自粛ムードから一転
一気に開放的な気分にさせてくれるニュースでした！

私、内藤、コロナ直前に契約でタイに行くことがあったのですが

なんと

日帰り！！！！

もっと仕事を頑張って、どこかに泊まりに行くことを直近の目標とさせていただきます！

こんにちは、本店の斎藤です。
売買ブログにも登場しちゃいます！
さて、本日はあるお客様からの声をヒントにブログを書いてみたいと思います。

A様「中古住宅の購入を考えていますが、新築と同じ住宅ローンでいいの？」

中古住宅をご購入される場合はリフォームの有無が大きく影響してきます！
予算内の物件を探して、いざ内見に行ってみたら手付かずの状態で売り出されていたためリフォーム費用が大幅にかかり予算オーバーになってしまった。なんてお客様もいらっしゃいました。
せっかく気に入った物件があったのにそんな結果になったら残念ですよね。
ですから、まず不動産会社さんで紹介されている物件が「どの程度の状態か」を知ることが大事ですね。
物件資料には「リフォーム履歴」なども記載されていますので、その部分も要チェックです！

まず、中古物件を購入してそのまま住む場合と、リフォーム前提で手付かずの物件を購入するとでは住宅ローンの組み方が異なってきます。（中には、買取専門の不動産業者が販売している物件など中古物件でもすでにリフォーム済みでモデルルームのような状態になっている場合もあります。）

住宅ローンの組み方は以下のようなパターンがあります。
■リフォーム済みの物件を購入する
購入後そのまま住む場合は、マンションや建売住宅の購入と同じように住宅ローンを借り入れ、一括で支払います。
ここでポイントは、見た目は「すぐ住める～！」とテンションが上がりますが想定外の工事等が発生しないよう、購入前のチェックは入念に行ってくださいね。

■中古物件を購入してリフォームをする
①住宅ローンを利用する
物件の購入用に住宅ローンを組み、リフォーム費用は自己資金の現金で支払う方法です。リフォーム費用が少額の場合や、自己資金に余裕がある場合はこの方法がおすすめです。
ポイントは、耐震・バリアフリー・省エネのリフォームなら現金での支払いも減税対象になります。

②住宅ローン＋リフォームローンを利用する
物件の購入用に住宅ローンを組み、リフォーム資金としてさらに「リフォームローン」を組む方法です。リフォームローンには銀行系（最長15年のものが多く、融資額500万円程度、無担保の場合もあります）とクレジット会社系（借入期間10年程度、融資金額300万円程度）があります。

③リフォーム用パッケージ型ローンを利用する
物件の購入とリフォーム工事に必要な資金を、1回の手続きで借りることができるパッケージ型ローンを利用する方法。フラット35（リフォーム一体型）なら通常の住宅ローンと同じように最長35年で組むことができます。フラット35Sの条件を適合させる場合や、高額になる水廻りなどを大幅にリフォームする場合におすすめです。

リフォームの費用は水廻りなど最低限の工事を行うだけでも400万～500万円程度かかります。クロスや間取りなども変更したい！などと手を加え新築同様の快適さを求めるなら1,000万円ぐらいは見積もっておいた方がよいでしょう。
「マイホーム」という大きな買い物をするわけですから、自分たちの納得のいく「マイホーム」にしたいですよね。

気に入った中古物件があった場合はどのくらい内装をした方がよいかすぐに検討しましょう。弊社でも内装業者の紹介やご相談が可能です。
その住宅に快適に住めるようにするためには実際どれくらいの費用がかかるかは「見た目」だけではわかりません。購入前はプロ（建築士や内装業者）の視点で必ずチェックしてもらいましょう。
おおよその概算が出たら、いざ上記のような住宅ローンの組み方を考えていきましょう。

矢島不動産管理の売買は、ただ物件を紹介し買っていただくだけではありません。
お客様とお会いし、たくさん話し、知ることでご本人だけでなくご家族様を含めた人生プランを一緒に考えていきます。
先日も「あ～重い腰を上げて来店したおかげで、なんだかスッキリしました」とお帰りになられたお客様がいました。
不動産屋に入るって少し抵抗があるかもしれませんが、弊社はそんなことを感じさせないアットホームな会社です。売買、相続、投資、賃貸、時には世間話も・・(笑)
矢島不動産管理になんでもご相談ください！