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中古住宅を買う!見極め方やローンの組み方は?

こんにちは、本店の斎藤です。
売買ブログにも登場しちゃいます!
さて、本日はあるお客様からの声をヒントにブログを書いてみたいと思います。

A様「中古住宅の購入を考えていますが、新築と同じ住宅ローンでいいの?

中古住宅をご購入される場合はリフォームの有無が大きく影響してきます!
予算内の物件を探して、いざ内見に行ってみたら手付かずの状態で売り出されていたためリフォーム費用が大幅にかかり予算オーバーになってしまった。なんてお客様もいらっしゃいました。
せっかく気に入った物件があったのにそんな結果になったら残念ですよね。
ですから、まず不動産会社さんで紹介されている物件が「どの程度の状態か」を知ることが大事ですね。
物件資料には「リフォーム履歴」なども記載されていますので、その部分も要チェックです!

まず、中古物件を購入してそのまま住む場合と、リフォーム前提で手付かずの物件を購入するとでは住宅ローンの組み方が異なってきます。(中には、買取専門の不動産業者が販売している物件など中古物件でもすでにリフォーム済みでモデルルームのような状態になっている場合もあります。)

住宅ローンの組み方は以下のようなパターンがあります。
リフォーム済みの物件を購入する
購入後そのまま住む場合は、マンションや建売住宅の購入と同じように住宅ローンを借り入れ、一括で支払います。
ここでポイントは、見た目は「すぐ住める~!」とテンションが上がりますが想定外の工事等が発生しないよう、購入前のチェックは入念に行ってくださいね。

中古物件を購入してリフォームをする
①住宅ローンを利用する
物件の購入用に住宅ローンを組み、リフォーム費用は自己資金の現金で支払う方法です。リフォーム費用が少額の場合や、自己資金に余裕がある場合はこの方法がおすすめです。
ポイントは、耐震・バリアフリー・省エネのリフォームなら現金での支払いも減税対象になります。

②住宅ローン+リフォームローンを利用する
物件の購入用に住宅ローンを組み、リフォーム資金としてさらに「リフォームローン」を組む方法です。リフォームローンには銀行系(最長15年のものが多く、融資額500万円程度、無担保の場合もあります)とクレジット会社系(借入期間10年程度、融資金額300万円程度)があります。

③リフォーム用パッケージ型ローンを利用する
物件の購入とリフォーム工事に必要な資金を、1回の手続きで借りることができるパッケージ型ローンを利用する方法。フラット35(リフォーム一体型)なら通常の住宅ローンと同じように最長35年で組むことができます。フラット35Sの条件を適合させる場合や、高額になる水廻りなどを大幅にリフォームする場合におすすめです。
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リフォームの費用は水廻りなど最低限の工事を行うだけでも400万~500万円程度かかります。クロスや間取りなども変更したい!などと手を加え新築同様の快適さを求めるなら1,000万円ぐらいは見積もっておいた方がよいでしょう。
「マイホーム」という大きな買い物をするわけですから、自分たちの納得のいく「マイホーム」にしたいですよね。

気に入った中古物件があった場合はどのくらい内装をした方がよいかすぐに検討しましょう。弊社でも内装業者の紹介やご相談が可能です。
その住宅に快適に住めるようにするためには実際どれくらいの費用がかかるかは「見た目」だけではわかりません。購入前はプロ(建築士や内装業者)の視点で必ずチェックしてもらいましょう。
おおよその概算が出たら、いざ上記のような住宅ローンの組み方を考えていきましょう。


矢島不動産管理の売買は、ただ物件を紹介し買っていただくだけではありません。
お客様とお会いし、たくさん話し、知ることでご本人だけでなくご家族様を含めた人生プランを一緒に考えていきます。
先日も「あ~重い腰を上げて来店したおかげで、なんだかスッキリしました」とお帰りになられたお客様がいました。
不動産屋に入るって少し抵抗があるかもしれませんが、弊社はそんなことを感じさせないアットホームな会社です。売買、相続、投資、賃貸、時には世間話も・・(笑)
矢島不動産管理になんでもご相談ください!

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中古マンション 価格天気図

皆様、「中古マンション価格天気図」という指標はご存じでしょうか?

(株)東京カンテイが全国のファミリータイプ中古マンション流通事例価格を月ごとに集計し、価格変動を「天気マーク」で表示したもので


↓↓↓↓↓↓↓ こちらです!!! ↓↓↓↓↓↓↓

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1都3県は4月も価格が上昇傾向にあるのがわかります


意外だったのは沖縄がやや下落傾向にあること

恐らくリゾートエリアなのでコロナの影響もあるのかもしれません

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全国で天候が改善した地域数は4から5地域に増加。

横ばいは40から35地域に減少。

悪化は3から7地域に増加。

47都道府県のうち前月比価格が下落した地域数は15から20地域に増加。

4月度の中古価格は、前月までやや弱含んだ東北地方が引き続き下落傾向となったほか、中部圏と近畿圏で価格の動きが弱くなった。

一方で四国と九州地方では上昇傾向が継続する動きが見られ

「札仙広福」の地方4大都市では、福岡県が弱含んだ影響で福岡県の天気マークが「晴」から「薄日」に変わった。

中古マンションのフルリノベがアツイ!

新築か中古か。


戸建てかマンションか。

弊社のホームページでもいろいろご案内してまいりましたが、
ここ最近特に、「リノベーション」という言葉をよく耳にします。


賃貸でも、リフォームリノベーションという言葉に反応して反響が来る事もよくございます。


その中でも、中古マンションのフルリノベーションというのがアツイようです。

ひと昔前はなんでも新築がよかった時代がありました。

かくいう我が実家も、両親が新築を購入し早数十年。


DIYが流行り、
自分でいろいろできる事が多くなり、
情報はたっぷりの時代になりました。


中古マンションでも、躯体(構造体)の部分がしっかりしていて土台がしっかりしている場所では築年が経っていてもかなり頑丈な建物が多いそうです。


特に旧耐震の建物であっても、耐震診断がされ、耐震補強工事をしているマンションなどは、かなりの時間とお金をかけているので強度と共に価値もあがっている建物です。


フルリノベーションをするということは、女性が特に気になる水周りの配管なども含めて内装もガラっと変えてしまう事。


それこそキッチンひとつにしても、オープンキッチン・カウンターキッチン・アイランドキッチンなどどんな特徴のどのメーカーの・・・などいろいろこだわる事も楽しいですね。


安心して落ち着いて住める居住環境を、自分の好きなように間取りや設備を入れる事が可能です。


特にwithコロナとなってからリモートワークになる方も多く、リモート用の部屋を作る方も増えたようです。

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土地を購入し、好きな建物を建てる方もいらっしゃいますが、
マンションの場合はやはり共有設備が充実していたりすることが大きいかもしれません。
セキュリティ面ではオートロックや防犯カメラ、そのほかでは宅配ボックスや駐輪場など。
そして室内が基本フラットの為、移動がらくちんという点もありますね。


高齢者にとっては特に移動が楽なのは嬉しいところ。


たまたま見つけた記事によりますと、
億ションを購入できるような富裕層の方々もフルリノベーションマンションへの興味が増えているようです。

自分の好みにカスタマイズして住んでみる。
それでも5年~10年で住み替えする方もいらっしゃるんだとか。


まさに暮らしを楽しんでいるような気が致します。
羨ましい限りですが、不動産会社としてお手伝いできる機会があれば、その楽しみを共有できる事が幸せです。


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中古マンション高騰と言いますが・・・

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弊社でも活用しているアットホーム株式会社からのデータでは、
首都圏の中古マンション1戸あたり平均価格は3,705万円で、前月比+1.1%と上昇。9カ月連続して全8エリアが前年同月を上回り、上昇傾向が継続。

と公表されました。

巷でも、お客様からも、

「マンションは値上がりしている」

と聞きます。


確かに、販売される中古マンションの売主側の希望額は上がっていて、強気の印象はあります。


しかし、やはりそれでも売れる物件というのは、それだけ価値の価値がある物件だと思うのです。


そして、高いばかりではありません。


「え!?この物件、安い!」


という物件も中にはあるのです。
ただし、そこは不動産会社。

見逃しません。


大事なお客様の希望に近い物件はすぐにお知らせいたします。

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たとえば、朝一で当日公開された物件、

お客様にお知らせ

午後一番にご案内

お申込み

このくらい早いスピード感、ここ最近よく見かけます。


しかも、そのスピードでも間に合わず、2番手という事も。

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そのくらい、いい物件は早いのです。

ですので、諦めてはいけません。

一番いいのは、信頼のおける不動産会社の担当者にしっかり伝える事。
そして準備をしっかりしておくこと。


そして本当に購入のご意思があるのであれば、
フットワークは軽く、勢いも大事にしましょう。


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せっかくならプロの意見も!信頼できる不動産会社を見つけるのが一番

不動産を購入
不動産を売却


なんて言うといかにも業界っぽいですが、
一言に不動産といってもいろいろです。

自宅の戸建てを売ってマンションに住み替えたいご家族もいます。


親から相続したアパートの老朽化が激しいので
建て壊して新築したアパートを売りたい方もいます。


または数年前に購入して住んでいるマンションの住み心地が悪く
住み替えを考えているシングルのワーキングウーマンもいらっしゃいます。


今年になってから特に、売買に伴うご相談を多くいただくようになりました。

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とは言っても、やはりご紹介が多いです。


どうしても、「不動産会社」というのは悪いイメージというか、
特に「売買」など大きなお金が絡みそうな内容をお持ちの方は

「騙されたくない」
「変な営業をかけられたくない」
「他人に知られたくない」

など電話もそうですが、店舗にも入りづらいようですね。

でも、考えてみてください。

大きなお金が動くかもしれない、
大きな決断をしなければいけない、
そんな時にこそ、プロに聞いてみた方がいいと思いませんか?


実は、不動産会社であるこちらも、
目に見えない相手とお話するのは非常に怖いものです。


だからこそ、お互いに信頼を得るために、
ちょっと勇気を出してドアを開けてみてください。

もちろん電話でも大丈夫です。

でも、お会いするとやっぱりお互いのお顔が見えて、
表情や空気感もわかりますので、百聞は一見にしかず、全然違います。


マンション、戸建て、土地、収益物件など、
買いたいお客様がいます。


売りたいお客様もいます。


そのお客様それぞれに一番いいと思われるご提案をして、
アドバイスさせていただき、笑顔になっていただくのが
我々の仕事だと思っております。


一度話を聞いてほしいと思われた方は、ぜひお越しくださいませ。

スタッフ一同、お待ちしております。

タイミングとご縁と信頼

マンション価格の高騰のニュースがあちこちで見られるようになりました。

私たち不動産会社では毎日動向を確認する習慣がついています。
そんな中、本当にごくたまに、


きた!

という瞬間があるのです。

ご購入を希望されているお客様の、希望に限りなく近い条件の物件が上がった時。

思わず口に出してしまうほどテンションがあがる瞬間です。


高い高いと言っても、やはり希望する条件で購入できる瞬間というのはなかなかないと思っています。

人との出会いもそうかもしれません。
結婚もそうかもしれません。

ご縁があり、タイミングが合い、そこに関係する人との信頼関係があり。


それが実を結ぶ時、そしてお客様の笑顔が見られるときが
本当に幸せだなぁと思うのです。


もちろん、売り上げは大事です。
でも、矢島不動産はそこだけではないんです。

大手との違いは、おそらく関係した方はわかっていただけると思います。


ぜひ、マンションのご購入やご売却についてお気軽にご相談ください。

すべてはお客様からのヘルプの手から、
来店された一歩目の足から物語が始まります^^

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最新のAI・ITを集約した「不動産分析サービス」を始めました!

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どうなる!!中野サンプラザ!?

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中野サンプラザ再開発へ!!

 野村不動産、東急不動産、住友商事、ヒューリックおよびJR東日本は今年「中野駅新北口駅前エリア拠点施設整備事業」において、地元の東京都中野区と基本協定書を締結したと発表しました。


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 これはJR中野駅前の複合施設「中野サンプラザ」ならびに中野区役所エリアの再開発を軸とした事業で、サンプラザ跡地を含む2ヘクタールを超える大規模な敷地に、ホール・オフィス・住宅・商業・ホテルなどを整備するものです。


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 コンサートなどが多数行われる中野サンプラザの機能を継承し、最大7000人収容の大ホールを整備し、新たな文化・芸術などの発信拠点にするといいます。また、中野駅西側南北通路、橋上駅舎(駅ビル)、新区役所も整備され、広場や歩行者空間を設けることで、新たな交流と賑わいを創出するとのこと。


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 再開発地区に建設される高層ビルは、中野サンプラザの三角形を活かしたトップデザインとし、新たなシンボルタワーとなることを目指すということです。


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 5社は今回の事業について、「中野サンプラザの機能を再整備する事業でもあることから、文化を原動力としたまちづくりを目指し生活・産業・交流を活性化させるため整備を図ってまいります」としています。2022年度末の都市計画決定、2028年度内の竣工を目指すということです。


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ついにバブル期を超えた!?マンション価格!

不動産経済研究所が今月18日発表した、
10月に発売された首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)新築マンションの1戸当たり平均価格が、
前年同月比10・1%上昇の6,750万円

バブル期の1990年(6,414万円)を超えて過去最高となりました!

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ここ数ヶ月、どんどんどんどんマンション価格が上がっているのは感じておりましたが、
まさかそこまでとは・・・


とは言っても、私はバブル期を知らない世代なのですが、諸先輩方々のお話を伺うと

「いや~もう金融機関は融資させてくださいってすごかった」
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とか

「特に不動産は大きな買い物・投資として売れた」

など


あまりピンとこないですが、とにかくすごい時代があったんだという事はわかります。


こんな状態ですので、弊社に来られるお客様の中にも
マンションの購入を考えているお客様のご来店が増えました。

なかなか決断できずにずっと見続けるお客様もいらっしゃいますが、
最近では、決断が意外と早いお客様が多い印象です。


なぜなら、いいグレードの

賃貸物件並みに早く決まってしまうんです。


いや、本当に毎日不動産会社専用のサイトをチェックしていると、

「あ、これいいな」と思うものは
たいてい1ヶ月以内に申込が入ってしまってご紹介ができません。

それくらいのスピード感です。

ですので、もしかしたらお客様も「購入する意思」がある方であれば
物件を見に行って「あ、これだ」と思ったら決めるくらいの感覚の方が増えたのかもしれません。


そのくらいの域でないと、「良い物件」が手に入らないという事もあります。


賃貸でも売買でも、人でも不動産でも、出会いはご縁とタイミングだと思います。


そして、人生には常にどこかで「決断」が必要なんですよね。


皆様といいご縁がありますように。

金利上昇傾向! 上がる前に買う!!

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(独)住宅金融支援機構が「フラット35」(買取型)の11月の適用金利を発表しました。


 借入期間21年以上(融資率9割以下)の金利は、年1.330%(前月比0.030%上昇)~年2.210%(同0.040%上昇)。取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利(最頻金利)は年1.330%(同0.020%上昇)で、2ヵ月連続の上昇となりました。


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 例えば

 5,000万円を35年借りたとして、金利が0.5%上昇すると支払額はどのように変わるでしょうか。


 
 【1.330%の場合】

 月額148,962円 総額62,564,040円

 【1.830%の場合】

 月額161,302円 総額67,746,840円


その差額は、、

 月額12,340円  総額5,182,800円


不動産購入の判断材料として見落としがちな「金利」


金利がたった0.5%違うだけで、

今買えば5,000万円の物件も

金利が上がった後だと5,500万円の物件を買うのと同じことになります。


今の低金利時代は

お得に不動産を購入できるチャンスだと思います!!
 

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