スタッフブログ｜練馬エリアで不動産をお探しなら矢島不動産管理【住まいと暮らしのコンシェルジュ】

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賃貸物件オーナー様の法人化について①

こんにちは！営業第二部の室園です。
今回は前回に続き、不動産の個人オーナーが法人化する場合の不動産賃貸経営法人についてご紹介になります。

■管理受託会社を設立する場合

個人オーナーが管理受託会社を起ち上げ、不動産所有者は引き続き「個人オーナー」のままです。管理受託会社がオーナーの物件を管理し、個人オーナーは支払う管理料を必要経費として税金を軽減できる仕組みです。

＜メリット＞
⑴ 建物所有会社や土地建物所有会社と異なり、法人名義にする手続きや費用がかからないため、不動産の売買に伴う費用が削減されます。
⑵ サブリース会社と違い、管理会社と借主とで再び契約手続きをする必要がなく、管理業務が簡略化されます。

＜デメリット＞
⑴ 管理を委託した会社による業務の記録が必要です。
⑵ 管理料のみが必要経費とされ、相続税対策や節税効果が制限される可能性があります。

次回は「サブリース会社を設立する方式」についてご紹介いたします！

持ち家と賃貸どちらがいいの？

こんにちは！本店の斎藤です(^^)/
徐々に寒くなり、朝起きるのがつらくなってきましたね～(-_-;)
寒い日や疲れた日は、ぬるめのお風呂にゆ～くり浸かるのが斎藤にとっての至福のひとときです。

さて、今回のテーマはこちら！
「持ち家と賃貸、どっちがいいの？」です。
最近ご来店されるお客様の中で、「このまま家賃をずっと払い続けてもこの部屋は自分のものにはならないし・・・」とつぶやいていた方がいました。
家を買うと資産になります。一方、賃貸の場合は資産にはなりませんが、状況に応じてフレキシブルに引越しが可能。自分にとっては、どちらが合っているのか迷うところですよね。
今回は、持ち家のメリットとデメリット、賃貸のメリットとデメリットをお伝えするので今後の皆さんのお部屋探し、物件購入の参考にしていただければ幸いです。

＜持ち家のメリット＞

物件にもよりますが、設備や建具などが同じくらいの広さの平均的な賃貸物件に比べてグレードが高めなのが一般的。注文住宅なら予算に合わせて選ぶことも可能です。また、中古マンションや中古の戸建てなら、間取り変更などのリフォームが自由にできます。もちろん分譲時に購入した新築の持ち家も、将来のライフスタイルの変化に合わせてのリフォームが可能です。所得税や住民税の控除など、税金面での優遇措置があるのも持ち家のメリットです。さらに、退職までにローンを完済すれば老後の住居費の負担が軽くなるのもメリットですね。

＜持ち家のデメリット＞

家を所有してしまうと簡単には移動しにくくなります。お子様が小学生・中学生ぐらいの年齢だとすぐに転校というのもかわいそうと思う親御さんもいるようです。
また物件を購入するタイミングでは多額の初期費用が必要で、頭金や諸経費が負担となります。そのほか、収入が減っても住居費を減らしにくいこと、経年劣化に応じた家の補修や設備交換が必要になること、固定資産税・都市計画税がかかること、マンションの場合は修繕積立金や管理費といった恒常的な出費があることなど、賃貸の場合にはない負担があります

＜賃貸のメリット＞

なんといっても飽きたり嫌になったりしたらすぐに引越しができる身軽さ。また、設備の故障や老朽化、災害で被災したときも修繕などにかかる費用はオーナー持ちです。持ち家でかかる固定資産税や都市計画税も不要です。また、年収が減ったら家賃の安いところに引越して、住居費の負担を減らすことができます。

＜賃貸のデメリット＞

家賃として定期的に賃料を支払う必要があり、長期的には持ち家に比べてコストがかかることがあります。室内設備で見ると特に古い物件の場合は、インターネット環境が整っていない、コンセントの数が足りない、家電を使うとブレーカーがすぐに落ちてしまう、などが毎日のストレスになることが。最後に、仕事を退職したあとも賃貸なので賃料の支払いがあるため、更新月にはその月の支払いが増えることから高齢になったとき更新契約ができないというケースもあります。

いかがでしたか？
「賃貸は単純に家賃がもったいない」という声が多いですが、持ち家にも賃貸にも、メリット、デメリットがあります。コスト面での損得だけでなく、将来の暮らし方や今後の収入などさまざまな視点から自分に合うのはどちらなのかを考えるのがオススメです。

矢島不動産管理では、あなたの人生プランに合わせた物件の提案をしています。
賃貸でも売買でもサポートできるのが矢島不動産管理です。
いつでもご相談ください！

過去最高の1部屋２００億円の区分マンション！！！

１部屋２００億円のマンション！！！

　六本木と虎ノ門の間に立地する森ビルが手掛けた「麻布大ヒルズ」。

開発前の計画地

開発前の街並み

　ちなみに東京タワーとほぼ同じ330メートルで、「日本一の高層ビル」となります。

　最上階（64階）に位置し、1フロアに3戸だけ作られたペントハウスで広さはワンルームマンション約75個分とのこと

　想定坪単価は

　なんと、、、

　＠３，５００万円／坪！！！

　我々の商圏（練馬）でグレードの高いマンションが＠３５０万円／坪なので約１０倍、、、、、

　恐ろしい価格ですが既に３戸中２戸は売却済みとのこと

　しかも日本人が購入しているというので、最近の円安やら景気の良くないニュースが多い中、「まだまだ日本は行ける！」と思わせる素敵なニュースだと思います。

　中古になれば私も仲介できる物件なので、引退までに仲介してみたいなぁと夢に思いをはせながら日々仕事していきます。

ネットから住宅ローンを申込むときの注意点

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
秋ですね～美味しいもの食べてますか？
斎藤は物価上昇にも負けず、日々、美味しいものを求めて食べ歩き中です！

さて、今回はネットから住宅ローンを申込むときの注意点を何点かお伝えします！
最近、「ネットから住宅ローンを申込みたい」というお客様が増えています。金利も低いし、何より自宅から手続きができるので手間もなくお手軽、という方が多いようです。しかし、お手軽だからといって不備や手違いで審査に時間がかかり、取引日までに間に合わないなんてことになったら大変！！
実際のメリットやデメリットも併せてお伝えしますね♪♪

ネット型住宅ローンのメリット
１変動金利が低い
なんといっても最大のメリットは金利が低いこと。特に変動は0.2％台後半といった金融機関もあったりします。ただし、長期固定金利など金利タイプによってはメガバンクよりも高くなってしまうケースもあるので気をつけてください。

２申込みから契約まで来店不要
仮審査から金銭消費貸借契約（銀行との契約）まで来店せずにネットで完結するのもメリットの一つです。ネットから必要事項を入力、身分証や源泉徴収票などをアップロードすると、審査結果はメールで送られてきます。仮審査などであれば結果が出るまで1週間もかからないのが特徴です。

３その他のサービスが充実
金融機関にもよりますが、ネット型の住宅ローンの場合、保証料がかからないメリットがあります。また繰り上げ返済や固定金利に変更するときの手数料もなし、という金融機関もあるようです。さらにネット契約のため印紙代がかからないなどもあります。

ネット型住宅ローンのデメリット
１店舗がない
実店舗がないことで相談できる窓口がない、相談する相手の顔が見えないという不安があります。しかし、最近はコールセンターなど設置しているところも多いようですが、頻繁にかけてもなかなか繋がらないといった声も聞いています。

２事務手数料が割高
保証料がかからないのはメリットとしてお伝えしましたが、事務手数料がかかります。一般的に借入額の2.2％と言われています。金利と保証料や事務手数料など諸費用を含めた総額を知っておきましょう。

３審査が画一的な傾向
ネット型住宅ローンの場合、ネットから登録された申込内容を一定の基準に合うかどうかで決まるのでどうしても画一的です。勤務先の信用力・勤続年数・雇用形態が基準に満たない場合は審査に落ちる場合もあります。しかし対面の場合は転職後、間もない場合でも今後の働き方などを考慮して審査に出すことができますので、ネット型住宅ローンの場合は個別の事情が考慮されにくいと言われています。

以上です。
ネット型住宅ローンは今後もどんどん増えていくと思います。
便利な反面、お客様自身の登録の手間やスケジュール管理など自身への責任が増えることも否めません。
やっぱり相談しながら進めたい！と言う方は、ぜひとも一度、矢島不動産管理までご相談ください。
ネット型住宅ローンのメリットも受けつつ、つつがなく取引を終えるために、一緒に良き道を探していきましょう。
矢島不動産管理のサポートが重要！と思っていただけると思います。

法人化のメリット・デメリット

こんにちは！管理部の室園です。
今回はある一定以上の戸数をお持ちのオーナー様が法人化した方が良い場合と個人のままの方がよい場合について紹介いたします。

【不動産賃貸経営法人】

法人化のメリット・デメリット
近年, 賃貸不動産経営を、個人としてではなく、不動産オーナー自らが会社を設立し、法人( 不動産賃貸経営法人) として行っていく動きが活発化しています。この賃貸不動産経営の法人化には、次のようなメリット・デメリットがあります。

①【賃貸不動産経営の法人化のメリット】
「納税方法の変更」による超過累進税率の緩和
個人の所得税率は所得が高いほど税率も高くなる超過累進税率です。その一方で、法人の法人税率は、課税所得が増えても、基本税率は一定です。そのため法人の「実効税率の格差」を利用すれば、節税効果が高くなるといえます。
納税方法を「所得税」から「法人税」に変更することによって生じる個人と法人の「実効税率の格差」を利用すれば、節税効果が高くなるといえます。

②【「家族の役員化」による法人税・所得税の緩和】
家族を法人の役員にして報酬や給料を支払うと、法人税・所得税の軽減が可能となります。

③ 【法人設立の判断】
個人として賃貸不動産経営を行うのと、法人を設立して行うのとでは、どちらが節税対策として有利かを判断する材料としては、まず、法人が賃貸不動産経営をした場合、「法人税 + 法人住民税」は29.74% 前後ですので、個人で「所得税 +住民税」の税率が30%以上の方は、法人化のメリットが期待できます。
また、一般的に、所得がおおむね 700 万円くらいまでは個人として事業を行う方が税率が低いため有利であり、800万円を超えた場合は、法人化する方が有利といえます。

【賃貸不動産経営の法人化のデメリット】

① 【会社設立費用がかかる】
設立費用は、株式会社で24万円前後、合同会社でも6万円前後かかります。

② 【維持費がかかる】
会社形態では、個人で賃貸不動産経営をするよりも詳細な帳簿付けが要求されますので、経理や税務について、その専門家である税理士等に依頼する必要性が高くなります。そのため、個人で賃貸不動産経営をするよりも、税理士報酬が多くかかる可能性があります。
また、法人は、所得がなくても法人住民税均等割が最低7万円かかります。

【まとめ】
法人化する事が節税にもなる一方で、個人のままの方が税金を抑えられる場合もあります。次回は法人化した場合のいくつかの形態についてご紹介してまいります。

カリフォルニアスタイル　全20戸の戸建分譲地！！

千葉県袖ケ浦市にカリフォルニアをイメージした全20戸の戸建分譲を（株）新昭和が本日9月30日より販売開始とのこと

名称は↓↓↓↓↓↓↓↓↓

　JR内房線「袖ケ浦」駅徒歩21～22分。東京湾アクアライン連絡道「袖ケ浦IC」から約4kmの新開発エリアに立地する。

　“カリフォルニアを感じる新しい家族スタイルを叶える街”がコンセプト。街区内の中心を通るセンターストリートにヤシの木を植え、道路沿いに住宅を配置。

各住戸から敷地の一部を拠出し、街区中心に開放的なコモンスペースを

電柱・電線をまちの外側の道路沿いに集約し、分譲地中央のセンターストリートには電柱を設けないことで、開放的な空間を実現

また、分譲地内のセンターストリートの道路補線に凹凸をつけることで、車の徐行を促し事故防止を図るほか、車両入口を1ヵ所に限定したクルドサックとすることで、車の通り抜けをなくし、居住者や関係者以外の進入を抑制。安心・安全な空間とした。

　土地面積は約192～237平方メートル。延床面積は約94～105平方メートル。建物は木造枠組壁工法2階建てで、間取りは3（4）LDK、4LDK。バイクや自転車が置けるタイル張りのガレージ空間や、ゆとりの広さを確保したバルコニーやウッドテラスなど、多様なプランを用意している。

　第1期販売区画数は6棟、販売価格は3,890万～4,090万円。入居開始は12月下旬の予定。

管理会社選びは大切です！！

こんにちは！本店の斎藤です！(^^)/
秋めいて参りましたね～♪♪

最近、不動産投資で区分マンションや戸建てを購入されたお客様から、こんな声をよく聞きす。
・自分で管理する時間もない
・管理会社はどうやって選んだらいいか？
・地元の不動産がいいのか？
・管理会社って何をしてくれるの？

「賃貸経営は管理会社で決まる！」というくらい、管理会社選びって本当に重要なんです。迅速かつ優良な入居者を見つけるためには、いかに優良な賃貸不動産管理会社と付き合うかが大事です。
もちろん、ご自身で管理されるのも一つの方法ですが、賃借人とのトラブルを未然に防ぐためにも賃貸人と賃借人の間には「管理会社」を入れることをおすすめします。

タイプを知ろう！
不動産会社でも仲介の部署がある管理会社とない管理会社があります。
自社に仲介部署がある会社なら、賃借人となるお客様を自社で案内し、申込み、契約、入居と一連の流れをすべて自社で行うことができそのため賃借人をよりよく知ることができます。
逆に仲介部署がない管理会社の場合は、複数の不動産会社に募集（客付け）を依頼します。自社で動かなくても他の仲介会社が入居者を紹介してくれるのはメリットですが、契約・カギ渡しのタイミングでしか賃借人と会って話すことができません。その契約やカギ渡しですら仲介会社に任せてしまうこともあります。

地域の動向に強いか？
CMなどを持つ会社も含め、会社の規模が大きいと安心・・・なんて思われる方も多いと思いますが、「広く・浅く」のスタイルで管理業務を行っている会社は要注意です！
目先の空室対策や管理料の安さだけを考えずに、様々な角度から考え、地域の動向・情勢に詳しい管理会社を選びましょう。

管理会社って何をするの？
管理料を安く設定している管理会社もありますが、「安かろう悪かろう」という言葉のように、杜撰な管理体制だなと思われる部屋があります。空室が多いと賃貸経営は成功しません。管理料が高くても空室の少ない募集力のある管理会社の方が結果的には貸主にとって収入が高くなることに繋がるのです。

あなたが持つ不動産の賃貸経営において管理会社は大事なビジネスパートナーになります。
・会社全体がその地域の情報に詳しいか
・集客力・募集力に信用がおけるか
・会社・営業所などの雰囲気はいいか
・お付き合いのあるオーナー様は満足しているか
・世の中の動向・情勢に敏感に反応しているか

これらをポイントに管理会社を選んでみてください
そしてぜひ、その１社として矢島不動産管理を選んでみてください！

いくら買えるかについて

管理部の室園です！
今回はご自身がいくらぐらいまで金融機関から借りれるのかについてお話ししていきたいと思います。

物件を購入したいと思い立ったはいいものの、多くの方は金融機関から住宅ローンを借入をして進める方がほとんどです。

何となくこれぐらいなら買えるのかと目安をつけたものの本当に借りれるのか判断が難しいです。
今回は金融機関が融資の実行をする際にご本人様の指標としてみている「返済比率」についてご紹介します。

〜返済比率とは〜

返済比率とは住宅ローンでは「年収に占める年間返済額の割合」を表します。

例えば、年収600万円の方が毎月10万円の返済をする場合には、下記のようになります。

120万円÷600万円×100＝返済比率20%

この返済比率はその方のご収入に対して、毎月のローンの返済の割合がどのくらいかを表しています。
このローンの返済には、住宅だけでなく携帯電話の端末の返済や車のローンの返済などトータルのローンになります。

住宅以外のローンの割合が多いと借りれる割合も自然と少なくなります。

基準となる比率は金融機関によって異なりますが、例えば、フラット35では返済比率の上限が30％（年収400万円未満の場合）、35％（年収400万円）です。民間の金融機関の多くは返済負担率の上限を30～40％程度に設定しています。

組まれるローンの種類や建物、ご契約者様のご内容によっても借入額は異なりますが、一つの指標としての判断基準になります。

〜まとめ〜

今回はさわり程度ですが、返済比率についてご紹介致しました。不動産を購入するだけあって、住宅ローンの返済は長期にわたります。借入時は、ご家族のライフプランを想像しながら、教育や介護などにかかる費用もシミュレーションし、組まれることをおすすめします。

大阪市での相続コンサルティング実績について

こんにちは、相続支援コンサルタントの内藤です。
今回は、私たちが大阪市内で行った相続コンサルティングがひと段落しましたので実績についてご紹介いたします。

相続には３つの対策があります。
１．争族対策
２．節税対策
３．納税対策

今回のお客様は、相続人の皆様の関係が良好だったため、上記１は問題がありませんでした。

また、相続が起こってからのご依頼だったため、２の節税対策については期間的に難しいため、税理士が算出する不動産評価が適正かどうか確認を行い、メインは３の納税対策となりました。

コンサルティングの内容は大きくは下記の通りです。

①スケジュール確認
　相続開始から納税までの１０か月間で、いつ・誰が・何を行うのかを明確にし、最善の結果を求めて焦らずにじっくり進めていくことの説明

②不動産の評価
　「相続税評価額」の算出と「時価」がいくらになるか全ての不動産を査定

③財産一覧の作成
　全ての財産を把握し、大体の相続税額を算出し、納税資金の過不足の把握

④売却不動産の選定
　納税資金確保のため、どの不動産を売却するか検討。空地にはマンションを建てた場合のプラン・建築費・将来の収支を見ていただき、相続人にとって建築した方が良いか売却した方がいいかの判断をいただく

⑤分け方の決定
弊社が使用する相続支援ソフト「Super REIFA」を使い、法定相続で分けた場合や、不動産や現預金などを誰にどのように分けるのかなど、様々なパターンをシミュレーションして、実際の分け方を決める材料を提供し、保有する物件と売却する物件も決める

⑥不動産の売却
今回は空地になっていた約2,000㎡を売却する不動産の第一候補とし、用途地域や都市計画、立地などからマンション用地かホテル用地として売却するのが一番高く売却できると判断し、マンション及びホテルのデベロッパー計１４社へ入札依頼

当初デベロッパーに対してヒアリングしたところ、各社９億円前後という回答でしたが、ある程度の時間をかけて入札という形で競争していただくことで、

最終的には、、、

なんと、、、

１６億円に！！！

お客様も我々もおどろく結果となりました。

この７億円の差は弊社がお客様に見えないところでデベロッパーと「相対取引」を行うのではなく、「入札」という形を採用したこと、全ての過程をお客様にも開示したことにより成しえた成果であると思います。

先日、無事に相続税の納税も終わり、一安心といったところです。

今回は一般的にＮＧと言われている「不動産の共有」についても一部採用し、ご先祖様の思いを残されたご家族が末永く守っていくような設計にもしています。

私たちはお客様のご希望を尊重しつつ、専門的な意見も踏まえ、円満な解決に導くお手伝いを心がけました。

冒頭で申し上げた通り、相続には３つの対策があります。
一番効果的なのは生前に対策をすることです。

今も別のお客様ですが毎月１回ご家族全員が弊社に集まり、相続対策コンサルティングを行っており、とても有意義な会になっています。

ご興味がある方は、お気軽にお問い合わせください。お待ちしております。

首都圏新築戸建の価格が下落！！

アットホームが26日、同社ネットワークにおける2023年6月の首都圏新築戸建てと中古（既存）マンションの登録価格データを公表しました。

　新築戸建ての平均価格は4,571万円と前月比0.2％の下落。エリア別では、東京23区6,829万円（同0.9％下落）、東京都下4,794万円（同0.4％上昇）、神奈川県横浜市・川崎市5,275万円（同変化なし）、神奈川県他3,977万円（同0.2％下落）、埼玉県さいたま市4,455万円（同0.9％下落）、埼玉県他3,665万円（同0.7％下落）、千葉県西部4,207万円（同0.8％下落）、千葉県他3,264万円（同0.6％下落）だったようです。

　一方、既存マンションの1戸当たりの平均価格は3,898万円と前月比0.1％下落でした。エリア別では、東京23区4,961万円（同0.2％上昇）、東京都下3,206万円（同0.8％下落）、横浜市・川崎市3,401万円（同0.2％上昇）、神奈川県他2,633万円（同0.7％上昇）、さいたま市3,473万円（同0.8％上昇）、埼玉県他2,587万円（同変化なし）、千葉県西部2,991万円（同変化なし）、千葉県他2,006万円（同0.6％上昇）だったようです。