下角（しもかど）です。
さて第３回目より【不動産の調査】について触れたいと思います。
今回は『物権と債権』主に『物件』の説明を中心に行います。
～ 物権と債権 ～
民法に規定されている権利は、「物権」と「債権」に大別されます 。
物権は、物を直接に支配する排他的な権利です 。債権は、特定の個人（債務者）に対して一定の行為を要求する相対的な権利です 。物権の権利者が物に対して直接その権利を実現できるのに対して、債権者は地主等の債務者に対して権利の内容を請求し、債務者の協力を得て初めてその権利を実現できることになります 。また、物権は排他的な権利ですから、同一の目的物に対して同一内容の物権が2つ以上成立することはありません（一物一物権主義） 。
それに対し債権は、互いに相容れない同一内容の債権が同時にいくつでも成立し得ます（ただし実現されるかどうかは別問題） 。
このように、物権は債権と比べて非常に強い権利です 。たとえば、借地権には、物権である地上権と債権である土地賃借権がありますが、権利の強さには、大きな違いがあります 。
不動産登記でいえば、地上権を登記する場合、地主には協力義務がありますが、土地賃借権は、地主に協力義務はないため、通常は地主の協力を得られず、登記をしていないことがほとんどです 。また、土地を転貸する場合、地上権は自由にできますが、土地賃借権は地主の承諾が必要です。
～ 物権について ～
①所有権
物を全面的に支配し、所有物を自由に使用・収益・処分できる権利です。法令の制限内においては、公共の福祉という見地から、都市計画法、建築基準法、農地法、借地借家法、民法上の相隣関係などによる制限を受けることを意味します。
②用益物権
他人が所有する土地を、一定の範囲で利用する権利を用益物権といい、地上権、永小作権、地役権、入会権の4つがあります。地上権は、工作物または竹木の所有を目的として他人の土地を使用する権利です。必ずしも地代の支払が成立の要件ではありません。建物所有を目的とする地上権には、借地借家法が適用されます。
また地役権は、自分の土地（要役地）の便益のために他人の土地（承役地）を利用する権利で、他人の土地を通行するための通行地役権、要役地の眺望を確保するための眺望地役権などの例が見られます。
③担保物権
債権を担保するための物権で、留置権、先取特権、質権、抵当権の4つがあります。抵当権は、債権者（＝抵当権者）が目的物の引き渡しを受けず、それを担保提供者（＝抵当権設定者）の使用収益に任せておきながら、借金を返済しない等の債務不履行の場合にはその目的物から優先弁済を受けることを内容とする担保物権です。優先弁済の方法としては、抵当権者が抵当権を実行して目的物を競売に付し、その代価から優先的に弁済を受けるのが原則です。
