スタッフブログ｜江古田・練馬エリアの一戸建て、マンション、土地、事業用・投資用物件　|　江古田・練馬エリア　住まいと暮らしのコンシェルジュ　|

皆さんこんにちは！

東京都知事選挙も近くなってきましたので、

今回は都知事選挙が東京都の不動産へどのような影響を与えるか触れていきたいと思います。

東京都知事選挙は、東京の不動産市場にさまざまな影響を与える可能性があります。
具体的には、選挙の結果次第で不動産価格が変動することがあります。
以下に、東京都知事選挙が不動産価格に与える影響について詳しく説明します。

1. 政策の影響
東京都知事は、都市計画や住宅政策、インフラ整備など、さまざまな政策を推進する立場にあります。
知事が掲げる政策やビジョンが不動産市場に大きな影響を与えることがあります。

＜都市再開発＞
再開発プロジェクトやインフラ整備の計画が進むことで、対象エリアの不動産価格が上昇する可能性があります。

＜住宅供給政策＞
住宅供給を促進する政策が打ち出されると、新築物件の増加や価格の安定化が期待されます。

＜規制緩和＞
規制緩和により、開発や建築の自由度が高まり、不動産市場が活性化する可能性があります。

2. 経済政策の影響
知事が掲げる経済政策も不動産市場に影響を与えます。

＜経済振興策＞
経済振興策や企業誘致策により、ビジネスの活性化が進むとオフィス需要が増加し、不動産価格が上昇することがあります。

＜観光促進政策＞
観光客の増加を狙った政策が成功すると、ホテルや観光関連施設の需要が高まり、その地域の不動産価格が上昇することがあります。

3. インフラ整備の影響
インフラ整備や公共交通機関の充実は、不動産価格に直接的な影響を与えます。

＜交通インフラ＞
新しい鉄道やバス路線の開設、既存の交通インフラの拡充などが進むと、交通アクセスが向上し、
その地域の不動産価格が上昇する可能性があります。

4. 環境政策の影響
知事の環境政策も不動産市場に影響を与えることがあります。

＜環境保護策＞
環境保護や緑地の整備が進むと、居住環境が向上し、その地域の不動産価格が上昇することがあります。

＜災害対策＞
防災対策や耐震化の推進によって、安全性が高まる地域は不動産価値が上昇することがあります。

5. 選挙結果の不確実性
選挙の結果が不確定な期間中は、不動産市場に不安定要素が生じることがあります。

＜投資家の動向＞
投資家は政策の不確実性に対して慎重になるため、選挙期間中は取引が減少し、不動産価格が一時的に停滞することがあります。

まとめ
東京都知事選挙の結果は、不動産市場にさまざまな影響を与えます。知事が掲げる政策やビジョン、
経済振興策、インフラ整備、環境政策などが、地域の不動産価格に大きな変動をもたらす可能性があります。
不動産市場は政治や経済の動向に敏感に反応するため、選挙結果やその後の政策動向を注視することが重要です。

ちなみに皆さんは今回投票する方を決めておりますか？？？
我らが最先端のAI技術ChatGPT先生にも意見を求めたところ、
面白い回答でしたので共有させていただきます。

【我らがChatGPT先生の考察】
①小池百合子の場合
小池百合子は現職として都政を引き続き安定的に運営することを重視しており、「首都防衛」をテーマに
災害対策を強化する政策を掲げています。具体的には、密集木造住宅地の減少や地下電力線の推進などが含まれています。
これらの政策は、災害リスクの低減を通じて都市部の不動産価値を維持または向上させる可能性があります。

②蓮舫の場合
蓮舫は「７つの約束」を掲げ、非正規雇用の格差解消や多子世帯への家賃補助拡充、保育・教育・介護分野の
労働者支援の強化を提案しています。これらの政策は、特にファミリー層や若年層の住宅需要を刺激し、
都市部の不動産市場にプラスの影響を与える可能性があります。

③石丸信二の場合
石丸信二は「政治の再構築」「都市開発」「産業創造」を三つの改革の柱として掲げています。
特に、透明性の高い政治運営と産業の振興を目指すことで、投資環境の改善や新しいビジネス機会の創出につながり、
不動産市場にも好影響を与える可能性があります。

④田母神俊雄の場合
田母神俊雄は「東京を世界に認識される首都としての地位を確立する」というビジョンを提示しています。
災害対策を含む都市のレジリエンス（回復力）を高める政策を推進することで、長期的な都市計画としての安定と、
不動産市場への信頼性向上を目指しています。

各候補者の政策が東京の不動産市場に与える影響は、その政策の実施具体性と市場への受け入れ方に左右されますが、
安定した政治運営と明確なビジョンが市場に安心感を与え、投資を促進する要因になることが期待されます。

さて、いかがでしたでしょうか。

少しでも皆さんの参考にしていただけると嬉しいです。

矢島不動産管理は様々な視点から不動産を見ており、大手や他社にはできない「売りましょう。買いましょう。」の選択肢の他に、
「今は売るべきではない。残しましょう。貸しましょう。」、「今は買うべきではない。借りましょう。」と、
地域密着ならではのお客様の状況に合うより良い提案が可能です。
お困りごとがございましたらまずはお気軽にお電話、もしくは足を運んでみてください。

営業担当：宮城 辰司

皆さんこんにちは。
久々の売買ブログに登場、斎藤です(^^)/

マイホームを購入するタイミングは、人それぞれですよね～。
結婚を機に、出産を機に、お子様が小学校に上がるタイミングを機に、子育てが落ち着いたので・・・などなど、良きタイミングで皆さん購入を検討されています。
そこでこの購入のタイミングで多くの方が利用されているのが、「住宅ローン」ですね。
今回は物件（マイホーム）の購入前にやってはいけないことをいくつかご紹介します！

【融資実行前にやってはいけないこと】

①現在の仕事を退職する
住宅ローンには、事前審査と本審査の2回の審査を行うことが一般的です。
事前審査（仮審査と呼ばれます）は、売買契約を締結する前で、本審査は、売買契約を締結した後に行います。事前審査時にはA社にお勤めだったお客様が退職をされ無職になってしまうと、当然ながら、銀行から支払い能力がないと判断されてしまいます。

②現在の仕事から新しい会社へ転職する
事前審査、本審査の書類に記載する内容は、勤務先はもちろん、勤務年数、年収などが記載されています。しかし、勤務先や年収が変わる事により支払いに関する懸念が出てくるというのが、銀行など金融機関の考え方です。融資の条件とされていることが多い、勤務年数1年以上という要件も、転職されることでリセットされ1年未満となり、勤務先の会社規模も変わることがあります。

③新たな借入が増える
自動車を購入される際のオートローンなど、銀行などの金融機関からお金を借りると、信用情報に変化が生じます。現金ならば問題ありませんが、ローンで購入されるのはNGです。

④既存借入の支払いが遅れること
「引き落とし日を勘違いし、残高不足で引き落としがされなかった」という遅延情報が発生した場合、住宅ローンの融資には大きなマイナス判断となります。これらのマイナス情報を払拭するまでは、多くの時間を要しますので、大きかろうが小さかろうが、くれぐれも引き落としの管理をしておくことが大切です。

⑤虚偽の申告がバレてしまうこと
住宅ローンの審査では、融資する相手（お客様）や物件のことなど、二重三重と徹底的な調査を行われることが一般的です。
軽微なものから重大なものまで様々ありますが、虚偽の申告は止めておきましょう。

⑥大病を患うこと
多くの住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）に加入することが必須となっています。
この団信とは保険ですから、健康状態が良好でなければ契約ができないことが多いです。
団信に入れない＝融資できないということになりますので、健康であることはとても大切なことです。

⑦死亡してしまうこと
これは、融資される前になくなってしまうというケースです。
当然、ローン契約の相手方がいなければ契約自体成立しません。

いかがでしたか？
最後の⑧などは「まさか」と思う方もいるかもしれませんが、実際にあるケースをご紹介しています。

矢島不動産では、あなたの「良いタイミング」を一緒にお探しします。住宅ローンのことはもちろん、購入・売却・相続・投資など様々な不動産を取り扱っておりますのでお気軽にご相談ください。

住宅を所有している皆さんにとって、金利の動向は非常に重要なニュースですよね。

独立行政法人 住宅金融支援機構が6月1日に発表した情報によると、取扱金融機関が提供する「フラット35」（買取型）の2024年6月の適用金利が2ヵ月連続で上昇しました。

フラット35の金利（2024年6月）
融資率9割以下・借入期間21年以上

金利範囲：1.850％（前月比+0.020％）～3.440％（前月比+0.080％）
最頻金利：1.850％（前月比+0.020％）
融資率9割以下・借入期間20年以下

金利範囲：1.460％（前月比+0.020％）～3.050％（前月比+0.080％）
最頻金利：1.460％（前月比+0.020％）
また、長期優良住宅の取得を条件とする超長期住宅ローン「フラット50」の金利は以下の通りです。

フラット50の金利（2024年6月）
金利範囲：1.950％～2.420％
最頻金利：1.950％
まとめと私の意見
今回の発表から、フラット35の融資率9割以下・借入期間21年以上の金利は2ヵ月連続、融資率9割以下・借入期間20年以下の金利は4ヵ月連続で上昇していることがわかります。

金利の上昇は、住宅ローンの返済負担が増えることを意味し、家計への影響が大きくなりますので、不動産価格の下落圧力の一種ではあります。

金利が上がると借り手の負担が増えるため、不動産の需要が減少し、不動産価格が下がる可能性があります。

不動産価格が下がる前に、早めに売却を検討することが賢明かもしれません。

特に、不動産を売却しようと考えている方は、現在の市場状況を注視し、タイミングを見計らって行動することが重要です。

弊社ではＡＩを使った無料査定を１０分で行うことができますので、ご興味ある方は是非、お気軽にお問い合わせをいただけますと幸いです。

皆様こんにちは。

営業の宮城です。

早速ですが、皆さんは分譲マンション建物の管理会社と、

各部屋の管理会社が違うことに疑問を持たれたことはありませんか？

今回はその管理会社がどう違うのかお話させていただきます。

大まかにお伝えすると、分譲マンションの管理会社は、そのマンションの運営を取り仕切っております。

各部屋の管理会社は、所有者より依頼を受け、入居者の管理・運営や賃貸募集業務を行います。

詳細業務は下記内容となっております。

【分譲マンション建物管理会社】
１．管理組合の設立と運営
管理組合は、分譲マンションの区分所有者全員で構成される組織で、マンションの共用部分の管理や維持を行います。管理組合は、定期的に総会を開き、重要な事項を決定します。役員（理事）を選出し、運営を行います。

２．共用部分の管理
分譲マンションの共用部分（エントランス、廊下、エレベーター、駐車場、庭など）の清掃、修繕、保守点検などを行います。共用部分の管理は、マンションの価値を維持するために重要です。

３．日常管理業務
日常管理業務には、以下のような業務が含まれます。
清掃業務：共用部分の定期的な清掃。
設備点検：エレベーター、消防設備、給排水設備などの定期点検。
修繕計画：建物や設備の長期修繕計画の策定と実行。

４．会計・財務管理
管理費や修繕積立金の徴収、管理費の支出管理、会計報告書の作成などを行います。透明性を保つために、定期的な財務報告が重要です。

５．規約・ルールの策定と遵守
管理規約や使用細則を策定し、住民が守るべきルールを明確にします。これには、ペットの飼育、ゴミ出しのルール、騒音対策などが含まれます。ルールの遵守を促し、住民間のトラブルを防ぎます。

６．トラブル対応
住民間のトラブルや共用部分の問題に対して、迅速に対応します。管理組合や管理会社が窓口となり、問題解決に努めます。

７．管理会社の利用
多くの分譲マンションでは、管理組合が管理業務を効率的に行うために、専門の管理会社に業務を委託しています。管理会社は、日常管理業務、会計業務、修繕計画の立案・実行などをサポートします。

８．長期修繕計画
マンションの建物や設備は経年劣化するため、長期的な視点で修繕計画を立てることが重要です。修繕積立金を計画的に積み立て、大規模修繕工事に備えます。

９．防災対策
火災や地震などの災害に備えた防災対策を講じます。避難訓練の実施、消防設備の点検、防災用品の備蓄などを行います。

これらの管理業務を円滑に行うことで、マンションの資産価値を維持し、住民の快適な生活環境を保つことができます。分譲マンションの管理は複雑で多岐にわたるため、管理組合や管理会社の役割が非常に重要です。

【各部屋の賃貸管理会社の役割】
１．入居者募集と審査
賃貸物件の空室を埋めるために、入居者募集の広告を出したり、見学会を開催したりします。
入居希望者の審査を行い、信用情報や収入状況などを確認して、適切な入居者を選定します。

２．賃貸契約の締結
賃貸契約書の作成や契約締結の手続きを行います。
賃貸借契約に関する法的なアドバイスを提供し、トラブルを防ぐための適切な契約条件を整えます。

３．家賃の徴収と管理
入居者からの家賃の徴収を行い、オーナーに送金します。
家賃滞納が発生した場合には、督促業務を行い、必要に応じて法的手続きをサポートします。

４．入居者対応
入居者からの問い合わせやトラブル対応を行います。
修理やメンテナンスの依頼に対して、迅速に対応します。

５．退去手続き
入居者が退去する際の手続きを行います。
退去時の立ち会いや原状回復の確認、敷金の精算などを実施します。

６．法的対応
賃貸借契約に関連する法的問題やトラブルに対応します。
必要に応じて弁護士と連携し、法的手続きを行います。

＜賃貸管理会社のサービス＞
賃貸管理会社が提供するサービスは、オーナーのニーズや物件の規模に応じて異なります。以下に主なサービスを挙げます。

１．フルマネジメントサービス
入居者募集から契約、家賃管理、修繕対応、退去手続きまで、全ての管理業務を一括して行います。オーナーはほとんどの管理業務を賃貸管理会社に任せることができます。

２．部分管理サービス
特定の業務のみを賃貸管理会社に委託することができます。例えば、入居者募集や家賃管理、修繕対応など、必要な業務だけを依頼します。

３．空室管理
空室期間中の物件の管理を行います。定期的な巡回や点検、必要なメンテナンスを実施し、次の入居者を募集します。

以上です。

管理会社を探されているオーナー様は矢島不動産管理へお声がけください。

また、これから相続される方、購入をご検討されている将来のオーナー様、

矢島不動産は相続・売買など、一棟収益のご購入や、建築ハウスメーカー紹介から間取り相談と、

幅広く皆さんのご相談に対応しております。

お困りごとでも構いませんので、何かあればとりあえず矢島不動産まで。

今後ともよろしくお願いいたします

営業担当：宮城

石神井公園駅前の商店街は、再開発の影で静かにその姿を変えています。

かつてはラーメン屋や居酒屋、化粧品店やパン屋など、さまざまな店が並ぶ賑やかな場所でした。

しかし、2024年に入ると、店舗は次々に閉店し、今やほとんどがシャッターを下ろし、「閉店」や「移転」の張り紙だけが静かに物語を語ります。

約6000㎡に及ぶこのエリアは、まるで廃墟のようになっている模様です。

再開発計画では、2028年の完成を目指し、高さ約100mのタワーマンションと高さ約35mの中層ビルが建設される予定です。253億円という総事業費をかけ、新たな幹線道路も引かれることになっています。

しかし、この計画は全ての地権者の支持を得ているわけではありません。一部の地権者は、自分たちの土地や建物を明け渡すことに反対し、東京都に対して計画の見直しを求める訴訟を起こしました。

通常、全地権者の3分の2以上の同意があれば、反対者がいても事業を進めることができますが、今回は裁判所が土地の明け渡しを一時停止する異例の決定を下しました。

裁判の中心的な争点は、地元練馬区が建物の高さ制限を緩和したことが適法かどうかについてです。練馬区は高さ制限の見直しにより、より豊かな街並みの実現が可能になると主張していますが、反対する地権者側は、この緩和が地区計画や景観計画と整合していないと指摘しています。

この裁判の結果は、今後の再開発事業にも大きな影響を与える可能性があります。専門家によると、まちづくり分野でこのような執行停止が出されるケースは珍しく、その意味や影響は注目されています。

この石神井公園駅前での変貌は、発展と保存、そして地域住民や地権者の意見が交錯する複雑な問題を浮き彫りにしています。どのような街並みがこの地に誕生するのか、今後の動向が注目されています。

皆さんこんにちは！

営業担当の宮城です。

土地の売却を考えているあなた！

井戸の撤去および埋め戻しにはご注意を！！

測量や解体に比べて軽視されがちですが、地盤の強さや杭の位置、

建物のプランなど意外と影響があり、その中でも一番怖いのは

埋め戻した後の地盤沈下です。

埋め戻した次の日には2mくらいの地盤沈下。。。

なんてこともあるらしいです(*_*;

どうすればいいかネットで調べると様々見解があり、複数の専門業者に聞いても

細かい部分で意見が違ったりと、正直素人には判断が難しいところです。

私が専門業者から聞いた話だと周りの土や再生砕石で埋め戻すと地盤沈下が起こりやすく、

川砂で埋めると地盤沈下のリスクが減るそうです。

参考までに下記流れをご確認ください。

１.予備調査
井戸の周辺地域を調査し、地下に埋設されているパイプや配管、
地下施設などの位置を特定します。また、井戸の深さや構造、
使用されていた材料などを把握します。

２.許可の取得
井戸の撤去や埋め戻しには、地方自治体や関連する規制機関
からの許可が必要です。必要な手続きを行い、許可を取得します。

３.井戸の排水
井戸から水を排水し、地下水位を下げます。これにより、
井戸の周囲の土壌が安定し、作業が行いやすくなります。

４.井戸の解体
井戸の構造物やパイプ、ポンプなどを解体します。
解体作業には専門の業者や技術者が必要です。

５.埋め戻し
井戸の撤去後、撤去された井戸の穴を埋め戻します。
埋め戻しには、安定した地盤材料や適切な地盤改良材料を使用し、
適切な密度で圧縮します。

＜重要＞
掘削物の除去:：井戸から排出された土砂や岩石などの掘削物を
取り除きます。
地盤改良：地盤の安定性を確保するために、必要に応じて地盤改良を行います。
地盤改良材料を追加し、地盤を均一化し、適切な密度で圧縮します。
埋め戻し材料の敷設：井戸の穴に埋め戻し材料を敷設します。一般的には、
砂や砂利などの安定性が高い地盤材料を使用します。
圧縮：埋め戻し材料を均一に配列し、適切な密度で圧縮します。
圧縮は、専用の機械や重機を使用して行います。

６.環境への配慮
井戸から排出される水や土壌の汚染を防ぐため、作業中および作業後の
環境保護措置を実施します。
必要に応じて、地元の環境保護規制に準拠した対策を講じます。

７.報告書の提出
井戸の撤去および埋め戻し作業が完了したら、関係機関に報告書を提出します。
報告書には作業の詳細や撤去された井戸の処理方法などが記載されます。
これらの手順を遵守することで、井戸の安全かつ環境に配慮した撤去および
埋め戻しが行われます。
また、作業中は専門の業者や技術者による監督が重要です。

なお、撤去後は息抜きという井戸があった場所に目印ができます。
井戸に換気孔を設けることで、井戸内の空気の循環を促進します。

以上になります。

今回は井戸について簡単に触れさせていただきましたが、

参考にしていただけると嬉しいです。

どこの業者に頼めばいいかわからない・とりあえず話を聞きたいなどなど、

当社へご連絡いただければ専門業者のご紹介も可能です。

まずはご相談だけでもいかがでしょうか。

皆さんからのご連絡お待ちしております。

営業の宮城からでした。

また次回♪

こんにちは！営業一部に異動となりました室園です。本日は「住宅ローン控除」について少しご紹介いたします！

住宅ローン控除は、住宅ローンを組むと税金が減額されるお得な制度です。住宅ローンの返済は多くの家計にとって大きな負担ですが、この制度を活用することでその負担を軽減できます。しかし、制度は度々変更されます。そこで、2024年以降の主な変更点を踏まえて、住宅ローン控除の仕組みを紹介します。

■住宅ローン控除は、自分で住む家を買ったりリフォームしたりするために借りた住宅ローンに関して、所得税や住民税から控除される制度です。公式には「住宅借入金等特別控除」と呼ばれ、一般的には住宅ローン減税とも言われます。

この制度を利用すると、新築住宅の場合は13年間、中古住宅の場合は10年間にわたって、毎年の住宅ローン残高の0.7％が所得税から差し引かれます。また、所得税で差し引けない金額は、住民税からも差し引くことができます（前年度の課税所得の5％まで、最高9万7,500円まで）。

2022年以降の住宅ローン控除では、購入する住宅の種類によって、住宅ローン控除の対象となる借入限度額が4段階に分かれています。つまり、より高性能な住宅を購入すると、より多くの控除が受けられるようになっています。

■2024年から2025年の住宅ローン控除には、以下の点で変更があります。

・借入限度額の縮小: 新築住宅の場合、住宅ローン控除の借入限度額の上限が縮小されました。つまり、より高性能な住宅を購入しても、控除の金額が減少します。ただし、すでに借入限度額の上限まで借りている場合には影響はありません。

・「その他の住宅」への適用停止: 2024年以降、省エネ性能基準を満たさない「その他の住宅」(新築)には住宅ローン控除が適用されなくなりました。これにより、省エネ性能基準を満たす家でないと控除を受けられなくなりました。
なお、省エネ基準を満たさない家でも、
①2023年中に建築確認を受けている場合（確認済証または検査済証の写しを提出）
②2024年6月30日以前に建築された場合（登記事項証明書を提出）
のどちらかに該当すれば、住宅ローン控除を利用できます。
ただしこの場合、借入限度額は2,000万円、控除期間は10年となります。

・床面積の要件の緩和: 住宅ローン控除の条件の一つである床面積の要件が緩和されました。これにより、床面積が50㎡未満の住宅でも、一定の条件下で控除を受けられるようになりました。

これらの変更により、住宅ローン控除の恩恵が減る可能性もありますが、一方で子育て世帯や床面積の基準で優遇される人もいます。将来の住宅購入を考える際には、これらの変更を踏まえたシミュレーションが重要です。

■住宅ローン控除を受けるためには、条件を満たすだけでなく、確定申告や年末調整が必要です。住宅ローン控除の申請手続きには、初年度と2年目以降で異なる方法があります。

初年度には、「確定申告」が必要です。入居した翌年の間に確定申告を行わないと、納め過ぎた所得税を還付してもらうための還付申告ができなくなり、住宅ローン控除の適用を受けることができません。

■2年目以降は、会社で行う年末調整で住宅ローン控除の手続きが可能です。年末調整の際に、税務署から届く書類や銀行の残高証明書などの必要書類を、勤務先に提出します。ただし、フリーランスや個人事業主など、源泉徴収制度の対象外の場合は、1年目と同様に確定申告が必要です。その際に、住宅ローン控除を受けるために必要な書類を添付して、税務署に提出します。

ご自宅のご購入の際に「住宅ローン控除」は日々の生活の中でかかる税金等を抑えれる控除です。そのほかにも住宅のご購入時にかかる費用やご購入されてからかかる費用などご不明な点等がございましたら、お気軽にご相談いただければと思います！

再開発の計画が進んでいた、西武池袋線「石神井公園」駅前の商店街は、再開発の影で静かにその姿を変えています。

かつてはラーメン屋や居酒屋、化粧品店やパン屋など、さまざまな店が並ぶ賑やかな場所でした。

しかし、2024年に入ると、店舗は次々に閉店し、今やほとんどがシャッターを下ろし、「閉店」や「移転」の張り紙だけが静かに物語を語ります。

約6000㎡に及ぶこのエリアは、まるで廃墟のようになっていると、石神井公園商店街振興組合の理事長は述べている模様。

再開発計画では、2028年の完成を目指し、高さ約100mのタワーマンションと高さ約35mの中層ビルが建設される予定です。253億円という総事業費をかけ、新たな幹線道路も引かれることになっています。

しかし、この計画は全ての地権者の支持を得ているわけではありません。

一部の地権者は、自分たちの土地や建物を明け渡すことに反対し、東京都に対して計画の見直しを求める訴訟を起こしました。

通常、全地権者の3分の2以上の同意があれば、反対者がいても事業を進めることができますが、今回は裁判所が土地の明け渡しを一時停止する異例の決定を下しました。

裁判の中心的な争点は、地元練馬区が建物の高さ制限を緩和したことが適法かどうかについてです。

練馬区は高さ制限の見直しにより、より豊かな街並みの実現が可能になると主張していますが、反対する地権者側は、この緩和が地区計画や景観計画と整合していないと指摘しています。

この裁判の結果は、今後の再開発事業にも大きな影響を与える可能性があります。

専門家によると、まちづくり分野でこのような執行停止が出されるケースは珍しく、その意味や影響は注目されています。

この石神井公園駅前での変貌は、発展と保存、そして地域住民や地権者の意見が交錯する複雑な問題を浮き彫りにしています。どのような街並みがこの地に誕生するのか、今後の動向が注目です！

2024年3月、日本経済の新たな一歩が注目されています。日本銀行（日銀）は、3月18日から19日にかけて開催される金融政策決定会合で、長らく続いたマイナス金利政策を解除する方向で調整しているとのこと。

この転換点は、2024年の賃上げ率が33年ぶりの高水準、5.28%に達し、日銀の目標とする2%の物価上昇率の安定的達成が見込まれる環境が整ったためです。

マイナス金利政策とは、金融機関が日銀に預ける当座預金の一部に適用されるマイナス0.1%の金利で、大規模金融緩和の象徴的な施策でした。この政策の解除は、日銀による政策金利の引き上げとしては17年ぶりの出来事となります。

この背景には、2024年春の労使交渉における賃上げ率の上昇が大きく影響しています。特に中小企業での賃上げ率も32年ぶりの高水準となり、経済全体で賃金の持続的な上昇が期待されています。このような状況は、物価上昇の持続力と密接に関係しており、日銀の物価目標達成への自信につながっています。

また、日銀はマイナス金利政策の解除に加えて、長短金利操作（YCC）の撤廃や、上場投資信託（ETF）や不動産投資信託（REIT）の新規買入れ終了も視野に入れています。これらの施策は、金融政策の正常化を目指す一環としています。

内田真一副総裁や高田創審議委員は、マイナス金利解除後も緩和的な金融環境を維持する方針を示しています。これは、物価2%目標の実現が見通せる状況にあることを反映しています。

政府内では、3月にマイナス金利政策を解除することに対する容認論が広がっており、日銀の判断を静観する構えです。この政策変更は、国内外に広範な影響を与える可能性があり、世界の資金流動にも影響を及ぼすことになるでしょう。

金利の上昇および物価の上昇以上に給与所得が上がらなければ、マイナス金利政策が解除となり短期金利が上がってくることにより、不動産の価格は落ち着いてくるはずです。

まさに「売り時」とは今かもしれません！！！

矢島不動産管理では査定のためのITツールを多数入れています。

これだけのツールを準備している会社は他にはないと思いますので、お気軽にお問い合わせをいただけましたら、無料で査定をさせていただきます！！

こんにちは。営業第二部の室園です。
今回は不動産の共有持ち分について少しご紹介致します。

【共有持分について】
夫婦や兄弟姉妹などが共有名義で取得したマンションや、親から相続した土地や建物などについて、「共有名義の不動産は売却可能か」という疑問が生じることがあります。共有名義の不動産を売却する場合、全ての共有者の同意が必要ですが、共有持分だけであれば同意を得ることなく自由に売却できます。

ただし、共有持分を売却する際には通常の不動産売却とは異なるポイントが存在し、適切な対応が必要です。誤った手続きや情報不足がトラブルの原因となることもあるため、注意が必要です。
まずは、共有持分の基本知識から詳しく解説いたします。

【共有持分とは】
共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している際に、各所有者がその不動産に対して持つ権利の割合を指します。この割合は均等である場合もあれば、不均等である場合もあります。不動産を複数人で所有する状態を「共有名義」と呼び、共有名義となる不動産は、以下のような状況が一般的です。

・夫婦が新しい住居を購入し、その際に共有名義で登記を行う
・兄弟姉妹が親から相続した不動産を共有する
・親子が二世帯の住宅を共同で購入し、費用を分担する

共有持分は、不動産を取得する際に各所有者が支払った資金に応じて割り振られることが一般的です。たとえば、4,000万円のマンションを夫婦で購入し、夫が3,000万円、妻が1,000万円を支払った場合、持分割合は夫が4分の3、妻が4分の1となります。

相続した不動産の場合、通常は「法定相続分」が持分割合となります。法定相続分は法律によって規定された相続権を持つ人が、それぞれ相続する割合を指します。

【共有持分の売却について】
■不動産の共有持分を売却する方法は通常の不動産売却とは異なり、特有の手続きが必要です。以下は、共有持分の売却方法についての詳細な説明です。

①不動産の共有持分が一般の買主にはなかなか引き取られない場合でも、買取専門業者を利用することで売却の可能性が広がります。これらの業者は共有持分を買い取り、後で他の共有者に転売することで利益を得ることを目指しています。

買取専門業者に売却するメリットは、通常の方法よりも迅速に取引が進行しやすい点です。一般の買主が見つかるまで待つ手間が省け、すぐに現金化できる可能性があります。ただし、この方法には売却価格が安くなる傾向があるため、慎重に検討する必要があります。

買取業者との交渉や契約書の確認など、専門的な知識が必要な場合もあります。安易に契約せず、売主としての権利や条件を確認することが大切です。不動産の共有持分を買取業者に売却する際は、慎重かつ十分な調査を行い、専門家の助言を得ることが重要です。

②共有持分をほかの共有者に売却する方法も一つの選択肢です。親族や配偶者など、既存の共有者が同じ不動産を購入する場合、相談を持ちかけてみることができます。特に親族の場合は、円満な取引が期待できることがあります。

この際には、成約価格に関するトラブルを回避するために、不動産鑑定を受けることが重要です。不動産鑑定は、国家資格を持つ不動産鑑定士が土地や建物などの不動産の適正な価値を評価するプロセスです。有料であるが、国が制定した評価基準に基づいて行われるため、公正かつ客観的な価格評価が得られます。

鑑定により、売却価格が公平であることを示すことができ、トラブルを未然に防ぐことができます。不動産を共有している関係での売却は感情的な要素も含まれるため、適切な価格設定は重要です。

③共有者全員で売却する方法は、不動産の共有名義を持つ全ての共有者が合意した上で、不動産全体を売却する手続きです。この方法では、一部の持分だけでなく不動産全体を市場に出すことができ、相場価格での売却が可能です。売却代金は共有持分に応じて分配されることが一般的です。

売買契約の際には、共有者全員の署名と捺印が必要です。契約の際には、共有者全員が立ち会うことが望ましいですが、全員での立ち会いが難しい場合は、代理人を設定することで手続きを代行することも可能です。代理人は共有者の信頼性が確保された人物であり、売却に関する権限を与えることが一般的です。

この方法は、共有者全員の同意が得られれば円滑に進行できますが、合意形成が難しい場合や感情的な要素が強い場合には、専門家や仲裁機関の協力を得るなど、慎重なプロセスが必要です。

④土地の共有持分を単独名義に変更する手段として、分筆が利用されます。分筆は、1つの土地を複数の区画に分割し、それぞれに新たな登記を行う手続きです。このプロセスにより、分筆された土地は単独の所有権を持つ土地となり、自由に売却することが可能になります。

ただし、分筆にはいくつかの注意点があります。まず、分筆によって得られる土地の形状や位置には差異が生じる可能性があります。これが使い勝手や資産価値に影響を与えることがあります。分筆を行う前に、具体的な分筆後の状況を検討し、各共有者が納得できる形に調整することが重要です。

また、分筆後も共有者同士でトラブルが生じる可能性があるため、事前に契約や合意書を作成し、将来の問題を予防する対策を取ることが賢明です。専門家や弁護士のアドバイスを受けながら、慎重に手続きを進めることが重要です。

共有持分の不動産はご親族間などご関係の近い方同士である一方で資産やお金といったお話については中々、話しずらいこともあります。弊社の方でもご親族間のお話をお聞きし、実際にお取引の事例もあるため、お気軽にお問い合わせくださいませ。