スタッフブログ｜江古田・練馬エリアの一戸建て、マンション、土地、事業用・投資用物件　|　江古田・練馬エリア　住まいと暮らしのコンシェルジュ　|

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/
毎日うだるような暑さが続いていますが、皆さん体調など崩されていませんか？

今日は、最近お客様からもご質問が増えている「アスベスト（石綿）に関する法改正」について
お話できればと思います。

「アスベストって昔ニュースで聞いたことがあるけど、不動産と関係あるの？」という方も多いかと思いますが、実は2022年に法律が改正されて以降、売買にも深～く関わるポイントになっています。

【そもそもアスベストって何？】
アスベスト（石綿）とは、かつてビルや住宅の断熱・防音などに使われていた天然の繊維素材です。
丈夫で便利だった反面、飛散した繊維を長期間吸い込むと、肺の病気やがんのリスクがあることがわかり、現在は使用が禁止されています。
とはいえ、平成6年（1994年）以前に建てられた建物には、まだアスベストが使われている可能性があるんです。

【2022年法改正】アスベスト調査が義務化されました！】
これまでは解体や改修の際、アスベストがあっても特に届け出の義務はありませんでした。
しかし2022年4月からは、以下のようなケースで事前調査と報告が義務化されています。
▼ 調査が必要になる主なケース
●延床面積80㎡以上の建物を解体するとき
●改修・リフォームの工事金額が100万円を超えるとき
しかもこの調査、誰でもできるわけではなく、専門の資格を持った調査者が必要になります。

【不動産売買への影響は？？】
① 古い建物を売るときは要注意！
売却する物件が平成6年以前の建物であれば、「アスベスト使われてる可能性ありますか？」と聞かれることもあります。
買主にとっては、リフォームや建て替えの際に「追加費用や健康リスク」が発生するかもという不安があるからです。
→ この場合、調査履歴があると安心材料になります。
→ なければ、「調査が必要になるかもしれません」と事前にご案内しておくことが大切です。

② 中古物件を買うときも気をつけたい！
たとえば、「古い戸建てを買ってリノベーションしたい！」というお客様。
リフォーム費用だけ見積もっていたら、後からアスベスト除去費が数十万円〜数百万円かかる…なんてケースも。
→ 物件を内覧する際は、「建築年」や「過去の改修履歴」などもチェックしましょう。
→ ご希望があれば、調査が必要になりそうかどうか、こちらで確認もお手伝いします！

【アスベスト調査が売主・買主の“安心材料”に】
アスベストが入っていたら「売れない」「買えない」ということではありません。
でも、「知らなかった」では済まされない時代になっています。
不安なことがあれば、ぜひとも矢島不動産管理にご相談ください
不動産の購入・売却は人生の大きなイベントです！
少しでも「これって大丈夫かな？」と思うことがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。

皆さんこんにちは。

売買営業部の宮城です！

今回はこれから不動産投資家になろうと考えているあなたへ、

私が思う重要な部分についてお話いたします。
※最後にお知らせもあります。

まず、キャッシュで購入されますか？

いやいや。なかなかそうもいきませんよね。。。

そうです。大前提銀行から融資を受ける必要のある方が大半だと思います。

ここで3つのポイント。

＜①銀行 ②属性 ③物件の条件＞

どこの①銀行を使うか目途を立て、

②自分は融資を受けられるのかヒアリングし、

③銀行が融資してくれる物件条件で調べます。

特に、各銀行で得意分野が違いますので、

自分のお好みと銀行のお好みの擦り合わせは大事な部分だと言えるでしょう。

（例）
オリックス銀行 → 新築に強い

静岡銀行 → 築古でも土地評価・積算が一定基準に達する物件に強い

もし、どこの銀行が良いのか自分に合っているのか

迷われている方がおりましたらお気軽にご相談ください。

もちろん物件探しも可能です。

自社で独自に開発した検索ツールで全国お調べが可能です！

ご紹介した皆様から大好評なので、見るだけでも問題ございません。

メルマガ配信も人気があり、投資チームで週2回新着物件の中から選定してお届けしております。

現場の情報ですが、いざ問い合わせる半数が終了していたり、

次の日や1週間以内に終了していることも少なくなく、

もちろん私のお客様からも当日購入申込なんてことも何度も。

メルマガ配信、今現在はまだ受付けますので今の内にいかがですか？

皆さまからのご連絡、心よりお待ちしております。

売買営業部：宮城

本日はいよいよ参議院選挙！

ふと選挙結果が不動産業界に与えるメリットについて気になったので、chatGPTに聞いてみました。

※この記事は、OpenAIのAIツール「ChatGPT」を活用して、2025年参議院選挙の各政党の公約と不動産業界への影響を整理・考察したものです。内容は筆者自身が確認・編集しておりますが、正確性・最新性の保証を行うものではありません。参考情報としてご覧いただき、最終的な判断は公式情報をご参照ください。

この記事では、2025年7月20日投開票の参議院選挙において、有力政党が掲げる主要公約と、それが不動産業界にとってどのようなメリットをもたらすかを整理しました。

自民党

【公約ポイント】

・インフラ・都市再整備

・コメ価格高騰への対応で農業支援

➡ 不動産への影響
都市再開発や交通インフラの強化により、都心・郊外の土地価値が上昇。農村部への支援で地方開発にも追い風が期待できます
TBSラジオ ときめくときを。

公明党

【公約ポイント】

・ガソリン減税＆臨時税廃止

・現金給付で生活支援

➡ 不動産メリット
ガソリン価格が下がれば郊外・地方の住宅への需要にプラス。給付金でリフォームや新築住宅の購買余力が高まります。

立憲民主党

【公約ポイント】

・消費税5％へ引き下げ

・子育て・教育無償化、地域活性

➡ 不動産メリット
消費税減税は住宅購入やリフォームの心理的・金銭的バリアを下げ、ファミリー世帯のマイホーム取得意欲を後押しします。地方では子育て世代の流入による住居ニーズが増加。

国民民主党

【公約ポイント】

・実質賃金アップ、手取り重視

・地方議席拡大＋公共投資

➡ 不動産メリット
所得が上がることで住宅購入力が向上。地方公共投資の拡充により新築・中古住宅市場、さらには商業物件の開発チャンスが広がります。

共産党

【公約ポイント】

・消費税5％に緊急減税

・社会保障拡充・中小企業支援

➡ 不動産メリット
住宅購入のハードルが下がるだけでなく、福祉・医療系不動産（高齢者住宅など）の公共支援が進む見通し。

社民党

【公約ポイント】

・食品消費税ゼロ

・介護・福祉人材賃上げ

➡ 不動産メリット
消費税軽減で消費マインド良化。福祉施設・介護系住宅の市場が拡大しやすくなります。

参政党

【公約ポイント】

・外国人土地規制強化

・食料自給率100％、教育重視

➡ 不動産メリット
外国人投資規制により国内地価の安定化。教育関連施設や地域活性化プロジェクトでローカル不動産の価値向上もあり得ます。

れいわ新選組

【公約ポイント】

・消費税の廃止

・家賃補助制度の創設・拡充

➡ 不動産メリット
住宅取得やリフォームの価格が実質的に軽減され、需要促進に寄与。
家賃補助により賃貸市場の入居安定性が高まる可能性がある。

日本保守党

【公約ポイント】

・移民制限・外国人土地所有制限

➡ 不動産メリット
不動産投機への懸念軽減により、国内投資家による購入が促進され、宅地供給の質・量が保たれる期待があります。

再生の道

【公約ポイント】

・消費税廃止＋現金給付急速実施

➡ 不動産メリット
若年層への家計支援が住宅取得や賃貸需要を押上げる可能性。シェアハウスや若者向け住宅の市場創出にも注目。

※当記事に掲載された情報は、一般的な情報提供を目的としており、特定の政党、政策、不動産投資判断を推奨するものではありません。AI（ChatGPT）による出力をもとに筆者が再編集しておりますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。ご利用の際は、ご自身で最新の公的情報をご確認ください。

こんにちは！
売買部の斎藤です！

不動産の売買と聞くと「専門的で難しそう…」というイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか？
でも実は、マイホームの購入や相続、不動産の売却など、私たちの生活に身近なシーンで関わる知識ばかりなんです。

今回はそんな不動産売買にまつわる知識を、クイズ形式でご紹介します。
楽しみながら、自分の理解度をチェックしてみてください！

【1問目】
売買契約の手付金として一般的なのは、物件価格の何％程度？
A. 1〜2％
B. 3〜5％
C. 10〜20％
D. 決まっていない

ファイル 274-1.pdf

【2問目】
住宅ローン特約付き売買契約で、買主がローン審査に通らなかった場合の扱いとして正しいのは？
A. 契約は自動的に成立する
B. 売主が違約金を払う
C. 契約は白紙解除される
D. 必ず裁判で争うことになる

ファイル 274-2.pdf

【3問目】
売買契約の際、仲介業者が「重要事項説明書」で説明しなくてはよい内容はどれ？
A. 建物の構造と面積
B. 道路との接道状況
C. 周辺のコンビニの有無
D. 登記簿上の権利関係

ファイル 274-3.pdf

【4問目】
不動産の「公簿売買」とは何を意味する？
A. 実測面積を元に売買する
B. 登記簿上の面積で売買する
C. 現況優先で売買する
D. 国が決めた価格で売買する

ファイル 274-4.pdf

【5問目】
中古住宅を内見したとき、まず最初にチェックした方が良い場所はどこ？
A. リビングの広さ
B. 壁紙の色
C. 天井や窓周りのシミ
D. おしゃれな家具の配置

ファイル 274-5.pdf

いかがでしたか？
不動産の取引は一生に何度もあるものではないからこそ、「ちょっとした知識」が大きな安心につながります。
この記事で気になった内容があれば、お気軽にご相談ください。
わかりにくい言葉や、実際の現場での体験談なども交えながら、もっとわかりやすくお伝えします！

こんにちは！

練馬区の不動産屋で勤務する私内藤から、最新の不動産業界ニュースをお届けします。

2024年度の不動産仲介会社の実績調査結果が発表されましたが、業界の動きがなかなか興味深いです。

なんと主要仲介会社21社のうち、18社が前年度より仲介手数料収入を伸ばしたそうです！

やはり首都圏の価格上昇や都心の高額物件の取引が、全体の数字を引っ張った印象ですね。

【三井不動産リアルティが1,000億円突破！】

まず目を引くのが、三井不動産リアルティグループが手数料収入で初めて1,000億円を超えたという話。
取扱単価2億円を超えるような高額物件や大型の案件が増えて、法人・個人ともに成績を押し上げたようです。
うちも港区で10億円の戸建を販売中ですが、そろそろ成約になる予感、、、、、

【東急リバブルや住友不動産も絶好調】

東急リバブルも、成約件数・手数料収入ともに過去最高を更新。
社内連携や大型法人案件の獲得が大きかったとのこと。
住友不動産販売ステップも取扱件数は微減したものの、単価アップと広告強化で手数料収入はしっかり伸ばしています。
ネット集客や広告の重要性は、現場にいる私たちが一番実感していますよね。

【都心の中古マンション人気は継続中】

今回の調査結果で強く感じたのは、やっぱり都心の中古マンション市場の強さ。新築価格が高すぎて、中古マンションの築浅・高仕様物件に目を向ける方が増えています。当社のお客様も「新築は高くて手が出ないけど、中古なら」という声が多いです。

ただ、郊外や地方は少し状況が違うようで、仲介会社の中には「購入検討者の動きが鈍い」「在庫が増えてきている」という声も。これは正直、都内と郊外の格差を感じるところですね。

【個人的な感想】

全体を見て、「まだまだ都心の不動産は強いな」というのが率直な印象です。
一方で、金利上昇の話や価格高止まりの不安感もあるので、今後は動きが鈍る可能性も視野に入れておく必要がありそうですね。
当社としても、高額帯だけでなく、ミドルレンジや郊外物件も含めた幅広い提案力を高めたいと改めて思いました。

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ご興味ある方は、ぜひコメントやお問い合わせください！
市場の動向や金融機関の情報のなど、色々お話しできま！

皆さんこんにちは！

営業の宮城です。

早速ですが、投資物件のご購入を検討される方、

あなたの購入目的は次の6つの内、どれに当てはまりますか？

①資本の安定(現金を不動産に)
②定期的収入(利回り)
③インフレヘッジ(資本の値上り)
④レバレッジ(銀行借り入れ)
⑤節税(所得税・相続税)
⑥オーナーシップ(銀座の一等地を持ちたいなど)

複数当てはまることもありますが、

優先順がとても大切で「自分はどれに該当するか」整理することも必要です。

ご自身でなんとなく・お好みで探していた条件がミスマッチなんてことも。。。

投資の目的と物件の特性が合致してこそ、良い物件と言えるでしょう。

さらに、銀行から融資を受けられる物件かどうかも重要なポイントです。

各銀行で得意分野・条件がそれぞれ違います。

大まかにお伝えすると以下のようになります。

銀行A：ほぼ新築・築浅のみ
銀行B：築古でも土地の評価・積算が出ていれば問題なく融資
銀行C：属性重視で、購入後の金融資産が3,000万円以上残っていなければいけない
銀行D：法人のみ検討可
銀行E：物件もしくはご自宅の近くに銀行(支店)がなければ検討不可
銀行F：1棟のみ融資可能

正直、我々不動産会社も数多の銀行条件すべてを把握できているわけではなく、

中にはまだまだ知らない銀行さんがたくさんあるはずです。

直近の例を出すと、どこの銀行さんでも断られる物件を、

1行のみ取り扱える銀行さんがあると知った時は驚きました。

以上となりますが、ご相談だけでも構いませんので、

悩まれている方、ご不明点などある方はお気軽にご連絡ください。

営業の宮城からでした！！

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/

最近、スーパーでお米の価格が高騰し、品薄状態が続いているのを感じていませんか？

2025年現在、私たちの食卓に欠かせないお米が「令和の米騒動」とも呼ばれる深刻な状況に直面し、毎日のようにニュースで取り上げられていますね。こうした中、5月には小泉進次郎さんが農林水産大臣に就任し、早くも「必要であれば緊急輸入も視野に入れる」と発言するなど、政府としても危機感を持って対応しようとしています。
ですが、政策の効果を私たちが実感できるのって、まだまだ先・・・ですよね。

そもそも・・・
【なせお米が足りないのか？】
2025年の米不足は単なる異常気象の問題だけではないようです。異常気象による不作に加え、インバウンド需要の急増、減反政策、備蓄米の放出遅れなど、さまざまな要因が複雑に絡み合っています。特に、コロナ禍明けの観光客増加により、外食産業での米需要が急増し、供給が追いつかなくなっているそうです。

【主婦目線での米不足の影響は・・】
まず第1に家計への負担ですよね！お米の価格が高騰し、5kgあたりの平均価格が4,000円を超えるなど、家計にとっても深刻な影響が出ています。
先日、ママ友に聞いたら「食事のバリエーションの工夫をしている」と言っていました。お米が不足しているので、パン類や麺類を買うようになり、それに合わせてメニューを考えているとか。ただ、食品高騰もあるのでなかなか思うようにはいきません。

【私たちでもできること】
このような状況下で、私たち主婦でもできることをいくつかご紹介します。

■フードロスを減らす
　炊きすぎや食べ残しを防ぎ、余ったご飯は冷凍保存するなど、無駄を減らす工夫が大切ですね。また、古いお米は味濃いめで炒飯や雑炊などにアレンジして使い切ることも効果的です。

■備蓄の工夫
　普段から少し多めにお米を購入し、ローリングストックを実践することで、急な品薄にも対応できます。保存には密閉容器（タッパー）を使用し、湿気や虫害を防ぐために「防虫とうがらし」を入れたりしています。

■地元のお米を選ぶ
　米だけに限らず、地産地消を意識し、地元産のお米や野菜を購入することで、地域の農業を支援し、流通コストの削減にもつながります。

最後に・・・・
お米は私たちの食卓に欠かせない存在です。現在の米不足は一時的な問題ではなく、さまざまな要因が絡み合った複雑な状況です。
しかし、私たち一人ひとりの小さな備えや日々の意識が、家族の安心と食卓の安定につながると思っています。
これからも、家族の健康と笑顔を守るために、小さなことでも私たちができることを見直していきましょう。

以上！
不動産営業をしながら主婦もこなす「働くママ」の斎藤でした！

どうも！内藤です！

「地域価値を共創する不動産業アワード」ってご存じですか？
私は初めて知りましたが、とても興味深かったのでブログで書かせていただきます。

先日発表された「第3回 地域価値を共創する不動産業アワード」で、大賞を受賞したのは神奈川県小田原市の「旧三福不動産」さんでした。

不動産業界に身を置く者として、このニュースは非常に刺激的で、個人的にも深く心を打たれました。

矢島不動産管理は西武池袋線の「江古田」に店舗を構えており、街の将来や空き家や空き店舗の活用について常日頃から考えているので、旧三福さんの取り組みはまさに“ヒントの宝庫”のように感じています。

【路地裏からまちを変える、「マイクロディベロッパー」という発想】

旧三福不動産が展開するのは、小田原駅から少し離れた「路地裏的エリア」でのまちづくり。
いわゆる一等地ではありません。
だからこそ、そこに価値を見出し、じっくりと時間をかけて磨き上げていく──この発想に、私はとても惹かれました。

旧三福さんは、空き家や空き店舗をリノベーションし、小さなお店や創業希望者を誘致していく“マイクロディベロッパー”として動いています。
地元密着の仲介業だけでなく、まちに対して「企画者」や「編集者」として関わっているのが最大の特徴です。

特に印象的だったのは、オウンドメディア（自社運営の情報サイト）を活用して、小田原の路地裏エリアの魅力を継続的に発信している点。
単に物件を紹介するだけではなく、街の人・空気・ストーリーを伝えることで、「この街に暮らしたい・店を出したい」と感じる人を呼び込んでいるのです。

【空き店舗118軒を再生、賃料相場も上昇へ】

この取り組みにより、小田原の対象エリアではすでに118軒の新店舗が誕生し、店舗の賃料相場は1.5倍～2倍に上昇したそうです。
単なる不動産再生ではなく、「地域全体のブランド価値を上げる」という、まさに“共創”の成果と言えるでしょう。

地域に根ざす不動産業者として、こうした成果を本気で目指す姿勢は、非常に学びになります。

【江古田のまちでもできることがある】

江古田という街も、古い木造住宅や空き店舗が点在しています。
３つの大学のキャンパスがあることや、学生と地元住民が混ざり合った文化的な雰囲気があるのはこの街の魅力です。

「この店、誰かが使えたら面白いのに」
「この物件に、何か新しいアイデアを入れたら街が変わるかも」

そんなことを考える機会が、日々の業務の中で増えています。

旧三福不動産のような事例を見ると、不動産業は単なる“物件の仲介”ではなく、「まちを編み直す仕事」だと改めて実感します。
自分たちのいる地域のポテンシャルに目を向け、空き家を活かす。
リノベーションで価値を加え、そこに関わる人の想いを可視化して発信する。そうすれば、街はもっと面白くなる。

江古田の街でも、そういった取り組みは必ずできるはずです。

【最後に】

旧三福不動産の取り組みは、不動産業界の未来のひとつのかたちを示してくれました。
地域を深く知り、使われていない資源を丁寧に磨き、そこに新しい人の流れをつくる。
その連鎖こそが、まちの持続的な価値を生むのだと思います。

私たちも、江古田という愛着ある街に根を張り、これからも「街と人をつなぐ」存在であり続けたいと、強く感じています。

皆さんこんにちは！
売買営業部の宮城です。

今回話するのは「土地の最低敷地面積」についてです。
ご存じの方も多いかと思いますが、
土地を二つに分けられるか分けられないかで、
価値が大きく変わる可能性があります。

まず、最低敷地面積とは何か。

最低敷地面積とは、都市計画法と各自治体の条例で定められる
「一つの宅地として分筆・建築できる最小面積」のことです。
簡単に言えば「これより小さく分けて家を建ててはいけません」というルールです。

＜制度の目的＞
目的と内容
① 良好な住環境の確保：極端に細分化された狭小宅地を防ぎ、ゆとりある街並みを保つ
② インフラ負担の軽減：ごく小さい区画が乱立すると道路や上下水道コストが増大
③ 防災性の向上：最低限の敷地幅・面積を確保し、避難や延焼防止に配慮

１．地域ごとに面積を設定
例）第一種低層住居専用地域：最低75㎡
例）郊外の開発区域：最低120㎡ など
２．開発・分筆・建築確認の際にチェック
※実際の数値は自治体の都市計画条例で確認が必須です。
さらに地区計画(その地域のみ)で細分化されて決められている可能性も、、、

＜私自身の経験＞
最低敷地面積75㎡のエリアで測量前の土地面積151㎡。
実際に土地仕入会社さんへ買取価格を聞いたところ、
土地を二つに分けられる場合は「10,000万円」
土地を二つに分けられない場合は「7,000万円」
※測量の末、土地面積が150㎡を下回る場合
3,000万円も下がるなんてゾッとしますよね。。。

将来的にも、二つに分けることができれば、
二つに分けた一方を売却して、もう一方建て替えるなどの選択肢ができます。

以上のことから、皆さんに注意していただきたいのが、
隣地の方より測量の協力を求められた際に、不用意に合意してはいけません。
もちろん隣地の方の費用で測量を行って、土地と土地の境界決めていただけるのは、
良い話に変わりはないですが、自身の敷地の最低敷地面積はいくつか
把握されてから協力することをオススメいたします。

【まとめ】
最低敷地面積＝「宅地を小さく分け過ぎないための最低ライン」。
地域と用途地域で基準が異なり、自治体の条例を必ず確認。
売買・分譲・建築計画時には、将来の建替え・資産価値へ直結する重要なチェックポイントです。

もし、ご質問などございましたらお気軽にご連絡ください。

売買営業担当：宮城

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/
今回は「不動産」から少し離れた話題です♪♪
（たまにはこういう記事も・・・笑）

今年の母の日は5月11日ですね。

母の日が近づくこの季節、家族の絆を深める素敵な取り組みとしてが「全国一斉母の日テスト」が注目を集めています。
このテストは、子どもたちが母親についてどれだけ知っているかを問う100問のクイズ形式で構成されており、2018年と2019年に株式会社そごう・西武が実施されました。

2018年には東京大学の現役学生38名が挑戦し、正答率は約3割という結果が話題となりました。テストの強者である現役東大生が、意外な難問に四苦八苦する様子の動画が、公開から一週間で35万回再生を突破したそうです。
テストの内容は、母親に関するさまざまな質問で構成されています。（抜粋です）

Q1.あなたの母の生年月日を書きなさい。
Q2.あなたの母が通っていた中学校を書きなさい。
Q3.あなたの母の親友の名前を書きなさい。
Q4.あなたの母の学生時代のあだ名を書きなさい。
Q5.あなたの母の名前の由来を書きなさい。
Q6.あなたの母がよく読んでくれた絵本を書きなさい。
Q7.あなたの母は何をスマホの待ち受け画面にしているか書きなさい。
Q8.あなたの母があなたを怒る時の決まり文句を書きなさい。
Q9.あなたの母の幼いころの夢を書きなさい。
Q10.あなたの母があなたのどこが長所だと思っているか書きなさい。
Q11.あなたの母があなたに言われて一番印象に残っている言葉を書きなさい。
Q12.あなたの母があなたを誇らしいと思っていることはどんなことか書きなさい。

テスト終了後には、母親に電話をかけて答え合わせを行います。恥ずかしそうに電話で答え合わせをする東大生の中には、普段は照れくさくて話せないようなことも自然と話題にできる良い機会となったようです。
しかし、大事なのは「知っているか」ではなく答え合わせの過程で「母親のことをもっとちゃんと知る」ことが大事であり、母親を通して自分を知ることにもなります。

「全国一斉母の日テスト」は、母親について深く知ることで親子の絆を深める素晴らしい取り組みです。
今回は“母の日”がテーマとなっていますが、こうした問いかけは、母親に限らず「自分にとって大切な人」すべてに向けてできることでもあります。
「相手のこと、どれだけ知っている？」という問いを通じて、普段はなかなか言葉にできない思いや感謝を形にするきっかけになるはずです。
母の日をきっかけに、ぜひあなたの「大切な人」にも、想いを伝えてみてはいかがでしょうか。

※参考資料：
「2018年 全国一斉 母の日テスト 100問」（そごう・西武）
https://www.sogo-seibu.jp/mothersday18/haha-no-hi-test100.pdf

https://www.youtube.com/watch?app=desktop&v=xM6A03p0q54