スタッフブログ｜練馬エリアで不動産をお探しなら矢島不動産管理【住まいと暮らしのコンシェルジュ】

記事一覧

不動産投資の目的・融資銀行

皆さんこんにちは！

営業の宮城です。

早速ですが、投資物件のご購入を検討される方、

あなたの購入目的は次の6つの内、どれに当てはまりますか？

①資本の安定(現金を不動産に)
②定期的収入(利回り)
③インフレヘッジ(資本の値上り)
④レバレッジ(銀行借り入れ)
⑤節税(所得税・相続税)
⑥オーナーシップ(銀座の一等地を持ちたいなど)

複数当てはまることもありますが、

優先順がとても大切で「自分はどれに該当するか」整理することも必要です。

ご自身でなんとなく・お好みで探していた条件がミスマッチなんてことも。。。

投資の目的と物件の特性が合致してこそ、良い物件と言えるでしょう。

さらに、銀行から融資を受けられる物件かどうかも重要なポイントです。

各銀行で得意分野・条件がそれぞれ違います。

大まかにお伝えすると以下のようになります。

銀行A：ほぼ新築・築浅のみ
銀行B：築古でも土地の評価・積算が出ていれば問題なく融資
銀行C：属性重視で、購入後の金融資産が3,000万円以上残っていなければいけない
銀行D：法人のみ検討可
銀行E：物件もしくはご自宅の近くに銀行(支店)がなければ検討不可
銀行F：1棟のみ融資可能

正直、我々不動産会社も数多の銀行条件すべてを把握できているわけではなく、

中にはまだまだ知らない銀行さんがたくさんあるはずです。

直近の例を出すと、どこの銀行さんでも断られる物件を、

1行のみ取り扱える銀行さんがあると知った時は驚きました。

以上となりますが、ご相談だけでも構いませんので、

悩まれている方、ご不明点などある方はお気軽にご連絡ください。

営業の宮城からでした！！

お米が買えない⁉ 働く主婦が考える“令和の米危機”との付き合い方

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/

最近、スーパーでお米の価格が高騰し、品薄状態が続いているのを感じていませんか？

2025年現在、私たちの食卓に欠かせないお米が「令和の米騒動」とも呼ばれる深刻な状況に直面し、毎日のようにニュースで取り上げられていますね。こうした中、5月には小泉進次郎さんが農林水産大臣に就任し、早くも「必要であれば緊急輸入も視野に入れる」と発言するなど、政府としても危機感を持って対応しようとしています。
ですが、政策の効果を私たちが実感できるのって、まだまだ先・・・ですよね。

そもそも・・・
【なせお米が足りないのか？】
2025年の米不足は単なる異常気象の問題だけではないようです。異常気象による不作に加え、インバウンド需要の急増、減反政策、備蓄米の放出遅れなど、さまざまな要因が複雑に絡み合っています。特に、コロナ禍明けの観光客増加により、外食産業での米需要が急増し、供給が追いつかなくなっているそうです。

【主婦目線での米不足の影響は・・】
まず第1に家計への負担ですよね！お米の価格が高騰し、5kgあたりの平均価格が4,000円を超えるなど、家計にとっても深刻な影響が出ています。
先日、ママ友に聞いたら「食事のバリエーションの工夫をしている」と言っていました。お米が不足しているので、パン類や麺類を買うようになり、それに合わせてメニューを考えているとか。ただ、食品高騰もあるのでなかなか思うようにはいきません。

【私たちでもできること】
このような状況下で、私たち主婦でもできることをいくつかご紹介します。

■フードロスを減らす
　炊きすぎや食べ残しを防ぎ、余ったご飯は冷凍保存するなど、無駄を減らす工夫が大切ですね。また、古いお米は味濃いめで炒飯や雑炊などにアレンジして使い切ることも効果的です。

■備蓄の工夫
　普段から少し多めにお米を購入し、ローリングストックを実践することで、急な品薄にも対応できます。保存には密閉容器（タッパー）を使用し、湿気や虫害を防ぐために「防虫とうがらし」を入れたりしています。

■地元のお米を選ぶ
　米だけに限らず、地産地消を意識し、地元産のお米や野菜を購入することで、地域の農業を支援し、流通コストの削減にもつながります。

最後に・・・・
お米は私たちの食卓に欠かせない存在です。現在の米不足は一時的な問題ではなく、さまざまな要因が絡み合った複雑な状況です。
しかし、私たち一人ひとりの小さな備えや日々の意識が、家族の安心と食卓の安定につながると思っています。
これからも、家族の健康と笑顔を守るために、小さなことでも私たちができることを見直していきましょう。

以上！
不動産営業をしながら主婦もこなす「働くママ」の斎藤でした！

空き家・空き店舗がまちを変える──旧三福不動産に学ぶ、地域価値の再生術

どうも！内藤です！

「地域価値を共創する不動産業アワード」ってご存じですか？
私は初めて知りましたが、とても興味深かったのでブログで書かせていただきます。

先日発表された「第3回地域価値を共創する不動産業アワード」で、大賞を受賞したのは神奈川県小田原市の「旧三福不動産」さんでした。

不動産業界に身を置く者として、このニュースは非常に刺激的で、個人的にも深く心を打たれました。

矢島不動産管理は西武池袋線の「江古田」に店舗を構えており、街の将来や空き家や空き店舗の活用について常日頃から考えているので、旧三福さんの取り組みはまさに“ヒントの宝庫”のように感じています。

【路地裏からまちを変える、「マイクロディベロッパー」という発想】

旧三福不動産が展開するのは、小田原駅から少し離れた「路地裏的エリア」でのまちづくり。
いわゆる一等地ではありません。
だからこそ、そこに価値を見出し、じっくりと時間をかけて磨き上げていく──この発想に、私はとても惹かれました。

旧三福さんは、空き家や空き店舗をリノベーションし、小さなお店や創業希望者を誘致していく“マイクロディベロッパー”として動いています。
地元密着の仲介業だけでなく、まちに対して「企画者」や「編集者」として関わっているのが最大の特徴です。

特に印象的だったのは、オウンドメディア（自社運営の情報サイト）を活用して、小田原の路地裏エリアの魅力を継続的に発信している点。
単に物件を紹介するだけではなく、街の人・空気・ストーリーを伝えることで、「この街に暮らしたい・店を出したい」と感じる人を呼び込んでいるのです。

【空き店舗118軒を再生、賃料相場も上昇へ】

この取り組みにより、小田原の対象エリアではすでに118軒の新店舗が誕生し、店舗の賃料相場は1.5倍～2倍に上昇したそうです。
単なる不動産再生ではなく、「地域全体のブランド価値を上げる」という、まさに“共創”の成果と言えるでしょう。

地域に根ざす不動産業者として、こうした成果を本気で目指す姿勢は、非常に学びになります。

【江古田のまちでもできることがある】

江古田という街も、古い木造住宅や空き店舗が点在しています。
３つの大学のキャンパスがあることや、学生と地元住民が混ざり合った文化的な雰囲気があるのはこの街の魅力です。

「この店、誰かが使えたら面白いのに」
「この物件に、何か新しいアイデアを入れたら街が変わるかも」

そんなことを考える機会が、日々の業務の中で増えています。

旧三福不動産のような事例を見ると、不動産業は単なる“物件の仲介”ではなく、「まちを編み直す仕事」だと改めて実感します。
自分たちのいる地域のポテンシャルに目を向け、空き家を活かす。
リノベーションで価値を加え、そこに関わる人の想いを可視化して発信する。そうすれば、街はもっと面白くなる。

江古田の街でも、そういった取り組みは必ずできるはずです。

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【最後に】

旧三福不動産の取り組みは、不動産業界の未来のひとつのかたちを示してくれました。
地域を深く知り、使われていない資源を丁寧に磨き、そこに新しい人の流れをつくる。
その連鎖こそが、まちの持続的な価値を生むのだと思います。

私たちも、江古田という愛着ある街に根を張り、これからも「街と人をつなぐ」存在であり続けたいと、強く感じています。

最低敷地面積ってご存じですか？

皆さんこんにちは！
売買営業部の宮城です。

今回話するのは「土地の最低敷地面積」についてです。
ご存じの方も多いかと思いますが、
土地を二つに分けられるか分けられないかで、
価値が大きく変わる可能性があります。

ファイル 267-1.png

まず、最低敷地面積とは何か。

最低敷地面積とは、都市計画法と各自治体の条例で定められる
「一つの宅地として分筆・建築できる最小面積」のことです。
簡単に言えば「これより小さく分けて家を建ててはいけません」というルールです。

＜制度の目的＞
目的と内容
① 良好な住環境の確保：極端に細分化された狭小宅地を防ぎ、ゆとりある街並みを保つ
② インフラ負担の軽減：ごく小さい区画が乱立すると道路や上下水道コストが増大
③ 防災性の向上：最低限の敷地幅・面積を確保し、避難や延焼防止に配慮

１．地域ごとに面積を設定
例）第一種低層住居専用地域：最低75㎡
例）郊外の開発区域：最低120㎡など
２．開発・分筆・建築確認の際にチェック
※実際の数値は自治体の都市計画条例で確認が必須です。
さらに地区計画(その地域のみ)で細分化されて決められている可能性も、、、

＜私自身の経験＞
最低敷地面積75㎡のエリアで測量前の土地面積151㎡。
実際に土地仕入会社さんへ買取価格を聞いたところ、
土地を二つに分けられる場合は「10,000万円」
土地を二つに分けられない場合は「7,000万円」
※測量の末、土地面積が150㎡を下回る場合
3,000万円も下がるなんてゾッとしますよね。。。

将来的にも、二つに分けることができれば、
二つに分けた一方を売却して、もう一方建て替えるなどの選択肢ができます。

以上のことから、皆さんに注意していただきたいのが、
隣地の方より測量の協力を求められた際に、不用意に合意してはいけません。
もちろん隣地の方の費用で測量を行って、土地と土地の境界決めていただけるのは、
良い話に変わりはないですが、自身の敷地の最低敷地面積はいくつか
把握されてから協力することをオススメいたします。

【まとめ】
最低敷地面積＝「宅地を小さく分け過ぎないための最低ライン」。
地域と用途地域で基準が異なり、自治体の条例を必ず確認。
売買・分譲・建築計画時には、将来の建替え・資産価値へ直結する重要なチェックポイントです。

もし、ご質問などございましたらお気軽にご連絡ください。

売買営業担当：宮城

あなたはどれだけ知ってる？“母の日100問テスト”で気づく、大切な人への想い

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/
今回は「不動産」から少し離れた話題です♪♪
（たまにはこういう記事も・・・笑）

今年の母の日は5月11日ですね。

母の日が近づくこの季節、家族の絆を深める素敵な取り組みとしてが「全国一斉母の日テスト」が注目を集めています。
このテストは、子どもたちが母親についてどれだけ知っているかを問う100問のクイズ形式で構成されており、2018年と2019年に株式会社そごう・西武が実施されました。

2018年には東京大学の現役学生38名が挑戦し、正答率は約3割という結果が話題となりました。テストの強者である現役東大生が、意外な難問に四苦八苦する様子の動画が、公開から一週間で35万回再生を突破したそうです。
テストの内容は、母親に関するさまざまな質問で構成されています。（抜粋です）

Q1.あなたの母の生年月日を書きなさい。
Q2.あなたの母が通っていた中学校を書きなさい。
Q3.あなたの母の親友の名前を書きなさい。
Q4.あなたの母の学生時代のあだ名を書きなさい。
Q5.あなたの母の名前の由来を書きなさい。
Q6.あなたの母がよく読んでくれた絵本を書きなさい。
Q7.あなたの母は何をスマホの待ち受け画面にしているか書きなさい。
Q8.あなたの母があなたを怒る時の決まり文句を書きなさい。
Q9.あなたの母の幼いころの夢を書きなさい。
Q10.あなたの母があなたのどこが長所だと思っているか書きなさい。
Q11.あなたの母があなたに言われて一番印象に残っている言葉を書きなさい。
Q12.あなたの母があなたを誇らしいと思っていることはどんなことか書きなさい。

テスト終了後には、母親に電話をかけて答え合わせを行います。恥ずかしそうに電話で答え合わせをする東大生の中には、普段は照れくさくて話せないようなことも自然と話題にできる良い機会となったようです。
しかし、大事なのは「知っているか」ではなく答え合わせの過程で「母親のことをもっとちゃんと知る」ことが大事であり、母親を通して自分を知ることにもなります。

「全国一斉母の日テスト」は、母親について深く知ることで親子の絆を深める素晴らしい取り組みです。
今回は“母の日”がテーマとなっていますが、こうした問いかけは、母親に限らず「自分にとって大切な人」すべてに向けてできることでもあります。
「相手のこと、どれだけ知っている？」という問いを通じて、普段はなかなか言葉にできない思いや感謝を形にするきっかけになるはずです。
母の日をきっかけに、ぜひあなたの「大切な人」にも、想いを伝えてみてはいかがでしょうか。

※参考資料：
「2018年全国一斉母の日テスト 100問」（そごう・西武）
https://www.sogo-seibu.jp/mothersday18/haha-no-hi-test100.pdf

https://www.youtube.com/watch?app=desktop&v=xM6A03p0q54

大江戸線がついに延伸へ？2040年開業に向けた計画が始動！

こんにちは！

矢島不動産管理の内藤です。

今回は我々にも馴染み深い大江戸線について、注目ニュースを取り上げたいと思います。

東京都は、都営大江戸線の延伸について、2040年ごろの開業を目指す事業計画案をまとめました！

現在の終点である「光が丘駅」から約4キロ延ばし、「土支田駅」「大泉町駅」「大泉学園町駅」（いずれも仮称）の新駅が誕生する予定です。

これまで鉄道空白地帯だったエリアの交通アクセスが大きく改善されることになりそうです。

気になる事業費は約1600億円！！

国や自治体の支援も活用しつつ、建設を進める計画です。

東京都の試算によると、開業から36年目で累積損益が黒字化する見込みとのこと。

鉄道事業は「開業から40年以内に黒字化できるか」が事業認可の大きな条件のようなので、今回の試算はクリアラインに乗ったと言える模様。

さらに、周辺の再開発や人口推計も踏まえた上で、費用対効果（B/C比）も約1.2と、事業化に必要とされる「1.0」を上回っています。

練馬区からのアクセスが大幅改善へ！

延伸によって、練馬区の大泉学園町周辺から都心へのアクセス時間が大幅に短縮される見込みです。

例えば新宿駅までは現在50分かかるところ、延伸後は31分に短縮。東京駅までも、64分から50分に短くなるそうです。

今まではバス路線頼みだったエリアにとっては、通勤・通学が劇的に便利になりそうですね。

ここで少し冷静に考えたいのが、人口動態の変化です。

国立社会保障・人口問題研究所の予測によると、ちょうど2040年ごろから東京都も人口減少局面に入ると言われています。

現役世代（15～64歳）の比率も下がり、通勤客の絶対数が減っていく中で、果たして期待どおりの利用者数が確保できるのか──。

延伸によって都市の魅力を高め、都外からの人口流入を促す狙いは理解できますが、実際に効果が出るかどうかはまだ予断を許さないですね。

ただ個人的には、単に「鉄道延ばす」だけでなく、駅周辺のまちづくり（再開発、住環境整備など）もセットで進めてもらえると嬉しいです。

アクセス改善と生活環境改善が両立できれば、自然と人は集まるのではないでしょうか。

延伸計画がどう実現していくのか、これからも注目していきたいです！

投資と居住用不動産で査定方法の違いを知ってますか？

皆さんこんにちは。

営業の宮城です。

早速ですが、皆さんは投資用の不動産と、居住する不動産で、

査定の方法がまったく違うことはご存じですか？

賃貸中の区分マンションに当てはまることが多いですが、

WEBサイトを見ていると「お！安い！！」と思ったら、

オーナーチェンジ物件のマンションだった。。。なんてことを、

経験された方も少なくないはずです。

その査定方法の違いで、投資物件を購入して賃借人が退去した後に売却すると、

購入時より金額が高く、、、なんてこともございます。

その査定額の違いを弊社では「ギャップ」と呼んでおり、

特に大事なのは物件選びです。

【実需物件の査定方法】
（取引事例比較法）
近隣で最近売買された似たような物件（立地・広さ・築年数など）を参考に、「相場」をベースに査定します。
＜例＞
・同エリア・築30年の3LDKマンションが6,080万円で成約
・その条件と比較して、自分の物件の価格を算出
■特徴：「住みたいかどうか」が評価に影響するため、人気エリアでは相場より高く売れることも。

【投資用物件の査定方法】
（収益還元法）
将来的に得られる家賃収入などの収益をベースに、物件の価値を算出します。
＜査定式の一例＞
・物件価格 = 純収益 ÷ 利回り（還元利回り）
＜例＞
・年間の純家賃収入が100万円、利回り5％ ↓
価格は「100万円 ÷ 0.05 = 2,000万円」
※「純収益」とは、家賃から管理費・修繕費・税金などを引いた金額です。

少し営業っぽくなってしまいますが、弊社はこのノウハウと実績があり、

その目的でオーナーチェンジの区分マンションを購入された方もおります。

もし、気になられた方は是非ご連絡ください。

売買担当：宮城

2025年★住宅ローン金利が再び上昇傾向？いま家を売る・買うべきタイミングは？

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
ようやく桜が咲き始めましたね！
私は春が一番好きです♪

2025年も春本番。桜の季節とともに、住宅市場にも新しい動きが見え始めています。最近のニュースでは、日本銀行がマイナス金利を解除し、住宅ローン金利が上昇傾向にあるという話題が注目を集めていますね。
この「金利上昇」の波が、不動産売買にどう影響するのか、今回は掘り下げてみましょう。

【住宅ローン金利が上がるとどうなる？】
金利が上がると、当然ながら住宅ローンの月々の返済額も増加します。たとえば、3,000万円を35年ローンで借りる場合、金利が1％上がると総返済額は数百万円単位で変わることも。そのため、現時点で変動金利は１％以下ということもあり購入検討者にとっては「今のうちに買っておきたい」という心理が働きやすく、市場に動きが出やすいタイミングなんです。

【売り手にとっては「追い風」？】
金利が上昇傾向のときは、「買うなら今」と考える人が増えるため、売却のチャンスとも言えます。特に、駅近・築浅の物件は引き合いが強くなりやすいです。
ただし、注意点も。金利上昇が本格化すると、「借りるのが難しい」と考える層が市場から離れることもあり、買い手の数が減少する可能性もあります。