矢島不動産管理の内藤です。
先日、所用で銀座に行ったついでに「東急プラザ銀座」というビルに立ち寄りました。
このビルについては以前youtubeでテナントが入っていないというのを観ており、銀座の改札を出ると目の前に「東急プラザ銀座」が出てきたので、「これは入るしかない」ということでいざ潜入。
駅直結でアクセス抜群。しかも数寄屋橋交差点という超一等地。
普通なら“人がごった返しているはず”の場所です。
ところが、実際に入ってみると…
びっくりするほどガラガラ。
物販フロアは店員さんしか人がいないのでは、、、
6階？だったか忘れてしまいましたが、立ち入り禁止になっている状況（おそらくテナントが一つも入っていないのでしょう）
営業しているのは飲食店が中心。
■ 物販が機能しない商業施設のリアル
今の商業ビルは、かつてのように
“大きい物販で階数を埋める”
というモデルがほぼ成立しません。
EC台頭
百貨店の不振
店舗側の出店縮小
高額な内装費・什器費の負担
これらが重なり、銀座という立地でさえテナントが埋まらない。
実際に自分の目で見て、構造の変わり方を実感しました。
■ 今年、このビルは「1,500億円」で買収された
そんな“ガラガラのビル”ですが、
2025年に 香港 Gaw Capital Partners と
シンガポール Patience Capital Group が共同で
約10億ドル（＝約1,500億円）で取得 しました。
東急不動産HDは運営から離れ、
新オーナーがテナント入替やリニューアルで再構築を狙う方針。
■ 再開発の本当のリスクは“完成後”にある
最近の新宿の再開発が止まっている件もそうですが、
都市開発の難しさは建築費よりもむしろ “入居リスク” にあります。
建築費は高騰（躯体から設備まで全て上昇）
開発側が読み違えれば、空き区画が長期化
商業テナントは縮小傾向で誘致が難しい
飲食は回転が速く、長期安定が期待しづらい
オフィス需要も二極化（大手以外は縮小）
立地が良くても、テナントが入らなければ終わり。
まさに “建てるのが怖い” という時代です。
■ これからの開発はどう変わるのか
今回の東急プラザ銀座の現状を見ると、
これからの都市開発は確実に次の方向へ進んでいくと感じます。
● ① 商業単体は厳しい → 用途ミックスへ
（商業＋オフィス＋ホテル＋住宅）など
複合化しないとリスクが取れない。
● ② 大規模開発は“慎重化”が進む
数千億円規模のプロジェクトは、
テナントの確保が読めない現代では非常に重い。
● ③ 駅直結でも安心できない
「銀座 × 駅直結 × 東急ブランド」でもガラガラ。
これが今の現実。
■ まとめ
東急プラザ銀座の現状は、
“日本の商業開発モデルが転換点に来ている”
という強烈なサインだと思います。
建物をつくるだけでは価値は生まれず、
「誰が入るのか」「どう運営するのか」「どう再生するのか」
が、これまで以上に重視される時代へ。
銀座のど真ん中で“ガラガラ”を目の当たりにして、
都市開発の潮目が完全に変わったことを痛感しました。
