スタッフブログ｜江古田・練馬エリアの一戸建て、マンション、土地、事業用・投資用物件　|　江古田・練馬エリア　住まいと暮らしのコンシェルジュ　|

皆さんこんにちは！

営業の宮城です！

今回は、これから投資物件購入を検討している方向けに、

「土地の積算価格」てなんだろなぁっという部分に触れさせていただきます。

まず、収益不動産を購入する際、多くの投資家さんが「利回り」に注目します。

しかし、金融機関やプロの投資家が重視する指標の一つとするのが「土地の積算価格」です。

＜積算価格とは？＞
土地積算価格とは、土地を公的な評価額をもとに算出した価格のことです。
特に投資用不動産では、金融機関が担保評価を行う際の参考指標として利用されます。

～計算方法～
土地積算価格 ＝ 路線価(相続税) × 土地面積

さて、なぜ積算価格が重要なのでしょうか？
投資物件は家賃収入が得られることが魅力ですが、将来売却する可能性もあります。
積算価格が高い物件には次のようなメリットがあります。

①融資を受けやすい
・金融機関は収益性だけでなく担保価値も重視します。
・購入価格に対して積算価格が高い物件は、融資評価を受けやすい傾向があります。

② 売却時のリスクを抑えられる
・土地の価値が高い物件は、建物が古くなっても土地としての価値が残ります。
・特に築古アパートでは、「建物価値はほぼゼロ」「土地価格が資産価値の大半」
というケースも少なくありません。

③ 下落リスクの判断材料になる
例えば、
物件価格：8,000万円
土地積算価格：7,000万円
であれば比較的安心感があります。

一方、
物件価格：8,000万円
土地積算価格：3,000万円
の場合、収益性が高くても土地価値との乖離が大きく、将来の売却リスクが高くなる可能性があります。(築古の場合)

＜積算価格の計算方法＞
路線価を調べる
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

土地が接している道路の価格（1㎡あたりではなく1,000円単位）が表示されています。

例えば、
路線価：150千円/㎡
土地面積：200㎡
の場合、
150千円 × 200㎡ ＝ 3,000万円
となります。

＜積算価格だけでは判断できない＞
積算価格は重要ですが、積算価格だけで物件の良し悪しは判断できません。
例えば、利回りが低い・駅から遠い・空室率が高い・高低差・旗竿地・再建築不可・需要が少ないエリア、
といった物件は、積算価格が高くても投資として魅力的とは言えません。

【まとめ】
投資物件を購入する際は、利回り・家賃収入・エリア需要・築年数・積算価格
を総合的に判断することが重要です。

特に築古の一棟収益物件では、「土地積算価格が高く、販売価格に少しでも近い物件を購入できるか」が
投資成功のポイントになることもあります。

～注意～
ただし、現実的な条件で探さなければ収益物件購入の目途も立ちませんので、
情報を集めて折り合いをつけることも重要です。
融資を受けるにはお客様ご自身のご年齢も影響すること、
お忘れないように！
静岡銀行目安：土地積算60％(50％～の新プランも出てきました。)
L＆F目安：土地積算60％(売価の80％融資です。)

営業担当：宮城

下角（しもかど）と申します。
第２回は、土地の評価と鑑定評価についてご案内いたします。

～土地の評価～
土地の価格には、実勢価格（実際に取引する際の取引価格）の他に、公示価格、基準地標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額の4つの公的評価があります。

※公示価格は、全国で選定された標準地について、不動産鑑定士等の鑑定評価を基に土地鑑定委員会が正常な価格を判定し公示する価格で、更地としての1㎡当たりの価格を示しています。標準地は、都市計画区域に限定されていません。

※固定資産税評価額は、一般には公開されず、本人または借地人、借家人などに限って、市町村役場で「固定資産課税台帳」を閲覧することができます。

～鑑定評価～
不動産の価格を求める際には、物件に応じて市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用します。
不動産を鑑定する手法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。

次回は少し民法の基本について説明いたします。

初めまして。下角（しもかど）と申します。賃貸部より異動してまいりました。
さて初回となりましたので、不動産の基本からご案内できればと思います。

～不動産の種類～
①不動産の定義
「不動産」という言葉は広く一般的に使われていますが、正確にはどの様なものを示すのでしょう。広辞苑では「物のうち容易にその所在を変えがたいもの」不動産用語辞典では「土地及びその定着物をいう」と記載されています。　

土地に定着しているものの代表が建物です。土地については、土地の範囲を区画して一個の独立した単位とみなし、これを一筆と呼んでいます。通常は、一筆の土地が取引の単位となります。土地とは別個に独立の不動産として権利の対象となり得る定着物は、建物および一定の要件を満たした立木だけです。それ以外の土地の定着物、例えば塀や池などは、すべて土地の一部分として扱われます。建築中の建物については、「すでに屋根および囲壁を有し土地に定着させる」状態にあれば「建物」であるとしています。

②土地の種類
土地の種類には宅地、田、畑、雑種地（駐車場）など登記記録に記載されいる地目という用途区分が２３種類あります。さらに、実際の状況で判断する「商業用地」や「住宅用地」などの区分もあります。この地目と現況は必ずしも一致するとは限りません。実際は、住宅地であっても登記記録上の地目が、田や畑のままであったりすることもよくあります。
　また、これら用途による区分とは別に、土地にはその上に存在する権利関係等によって、更地、借地権、底地などといった区分も生じます。

③建物の種類
建物の種類は、木造・鉄筋コンクリート造等の構造上の分類や、共同住宅・事務所等のようとによる区分など、様々なものがあります。
　また一箇の建物とは、通常「建物一棟」を指しますが、マンションの様に一等の建物がさらに構造上区分され、それぞれ居宅や事務所など独立した建物としての用途に供することができる場合には、それぞれの部分を一箇の建物（区分所有建物）とみなし、独立した権利の対象とする事ができます。

～不動産の類型～
①宅地の類型
更地、建付地、借地権、底地等に分けられます。

②建物及びその敷地の類型
自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等に分けられます。

次回は土地の価格について掘り下げて説明したいと思います。
今後ともよろしくお願いします。

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/
新年度を迎え、あっという間に5月です！

本日は、住宅購入を検討されている方に、今知っておきたい住宅ローン金利の最新情報をお伝えします。

【フラット35】は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。
返済終了までの借入金利と返済額が確定するため、長期にわたるライフプランが立てやすいのが最大の特徴です。
その金利ですが、、、、
2026年5月は住宅金融支援機構の公式サイトによると、
返済期間21〜35年・融資率9割以下の場合、最も多い金利が【年2.710％】、
融資率9割超では【年2.820％】となっています。
フラット20（返済期間20年以下）でも最多金利は【年2.390％】と、全区分で引き上げが続いている状況です。

今後についても予断を許しません。
変動金利型のベースとなる政策金利は、2026年12月末までに約1.0％まで上昇する予測が出ており、変動金利型住宅ローンも金利上昇が見込まれます。
固定・変動ともに上昇局面が当面続く可能性が高い状況です。

「金利のある世界」では、これまで以上に各金利タイプのメリット・デメリット・リスクを十分に理解したうえで、慎重に選ぶことが大切です。

住宅購入は人生最大の買い物のひとつ。

「もう少し様子を見てから」と先延ばしにしている間にも、
毎月の返済額は確実に増え続けています。
まずはお気軽にご相談ください。
ライフプランに合った最適な住宅ローン選びをしっかりサポートいたします。

最近、「日銀が政策金利を据え置く見通し」というニュースを目にしました。

金利が上がらないと聞くと、「それなら急いで家を買わなくてもいいのでは？」と思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、住宅購入を考えている方にとって大切なのは、今回の据え置きだけを見るのではなく、「これからの金利がどちらに向かっているのか」を見ることです。

現在の日銀は、物価や賃金の動きを見ながら、金融緩和を少しずつ正常化していく流れにあります。今回、仮に金利が据え置かれたとしても、それは「利上げがなくなった」という意味ではなく、経済状況を見極めるための一時的な判断と見るべきでしょう。実際、報道でも「利上げ姿勢は維持」とされています。

住宅ローンは、借入額が大きく、返済期間も長いものです。
たとえば金利がわずか0.3％、0.5％上がるだけでも、35年ローンでは毎月の返済額や総返済額に大きな差が出ます。

特に変動金利を選ぶ場合、今は低く見えても、将来的に返済負担が増える可能性があります。

また、金利だけでなく、不動産価格そのものも下がりにくい状況が続いています。建築費、人件費、土地価格の上昇により、新築・中古を問わず、条件の良い物件は簡単には安くなりません。「もう少し待てば安くなるかも」と考えている間に、金利も価格も上がってしまう可能性があります。

もちろん、焦って無理な購入をする必要はありません。
大切なのは、今の収入、自己資金、将来の生活設計を踏まえて、無理のない範囲で早めに準備を始めることです。住宅ローンの事前審査をしておく、希望エリアの相場を知る、毎月いくらまでなら安心して返済できるかを確認する。これだけでも、良い物件が出たときに動きやすくなります。

金利が据え置かれた今は、ある意味で「まだ検討できる時間が残されている」タイミングとも言えます。

今後の金利上昇リスクを考えると、家を買いたい気持ちがある方は、様子見を続けるよりも、まずは具体的に動き出すことが大切です。

家探しは、良い物件との出会いも重要ですが、準備の早さも大きな差になります。

「いつか買いたい」と思っている方こそ、今のうちに資金計画と物件探しを始めてみてはいかがでしょうか。

1年以上先のお話しでもお気軽にご相談いただけますと幸いです。

０１２０－０７－２５２５

皆さんこんにちは！

営業の宮城です！！

今回は少し簡単になってしまいますが、

弊社本店(江古田)本年賃貸繁忙期、現場の生の声をお届けできればと思います。

今年は去年よりも一昨年よりも凄まじく動いており、

お部屋探しの方が多いのに対して、商品(空室)がまったく足りておらず、

需要と供給のバランスがまったく合っておりませんでした。

それが理由か?一過性のものなのか?3月にお部屋を見つけられなかったからなのか?

4月上旬の賃貸反響を1週間単位で2月3月と比べても2倍に増えており、

ありがたいことにまだまだ繁忙期が続いております。

弊社の近隣地域に限らず、近しいエリアはきっと同じような状況だと思いますが、

不動産の資産価値や収益に大きく関わる部分なので、簡単ではございますが触れさせていただきました。

売買・賃貸どちらも対応してる弊社ならではの視点でお話可能です。

以上。現場からでした！

営業担当：宮城

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/
今日はお客様からよく聞かれる「両手取引と「囲い込み」についてお話をしたいと思います。

不動産の売却は、ただの「取引」ではありません。
長年住んだご自宅であれば、家族との思い出や、人生の時間が詰まった大切な場所です。
だからこそ私はいつも思います。

「この売却は、本当にこの方のためになっているのか」と。

不動産業界には「両手取引」という仕組みがあります。

1つの会社が売主様と買主様、両方を担当する取引です。一見するとスムーズで、問題がないようにも見えます。
ですが、その裏側で起きてしまうことがあります。

それが「囲い込み」です。

本来であれば、物件は広く市場に公開され、より良い条件で購入してくれる方を探すべきです。それなのに、「自社で買主様を見つけたい」という理由で

・他社からの問い合わせを断る
・紹介を受けない
・情報を広く出さない

そんなケースが、残念ながら存在します。

私がまだ売買営業新人だった頃、それを知ったとき、正直、少し悲しくなりました。

売主様はきっと、「少しでも良い条件で売りたい」「信頼できる方に託したい」そんな想いで依頼してくださっています。それなのに、その機会が知らないところで狭められてしまっているとしたら…。
それは本当に、お客様のための仕事と言えるのでしょうか。
もちろん、両手取引そのものが悪いわけではありません。結果的に双方にとって良いご縁になることもあります。
ですが、
「会社の利益のために選ばれる両手」と「お客様のために生まれる両手」は、全く別のものです。

私たちは、意図的な囲い込みは一切行いません。

それは綺麗ごとではなく、
“お客様の可能性を狭めたくない”という想いからです。

情報はしっかりと公開し、他社様からのご紹介も含めて、市場の中で一番良いご縁を見つける。それが、私たちの当たり前です。
不動産の売却は、人生の中でも大きな決断です。
だからこそ、どの会社に任せるか以上に
「どんな想いで向き合ってくれる担当者なのか」それがとても大切だと思っています。

最後に。
もし今、売却を検討されている方がいらっしゃいましたら、
ぜひ一度考えてみてください。
「その提案は、本当に自分のためになっているのか？」
私たちはこれからも、常にその問いに向き合いながら、お客様ファーストの姿勢でお手伝いしてまいります。

こんにちは！
矢島不動産管理の内藤です。

今回は、「40㎡台のマンションでも住宅ローン減税が使える」ことについてです。

実は「40㎡でもOK」なのは新しい話なんです！

これまで日本の住宅ローン減税は、

▶ 床面積が「50㎡以上であること」が原則条件でした。

しかし近年の住まいの多様化・単身世帯の増加を受けて、国の税制でも対応が進み

➡ 「40㎡以上でも住宅ローン減税の対象」
になる特例が取り入れられました！

つまり、
「狭いから減税がない…」
という時代は少しずつ変わりつつある、ということなんです✨

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いつからこの制度が広がったの？

この“40㎡特例”の背後にある流れを整理すると👇

📌 「最初の緩和は2020〜2023年頃からの特例措置」
合計所得1,000万円以下であれば、新築住宅で40㎡以上でも対象となる特例が2023年頃までの建築確認分に適用されていました。

📌 「2025〜2026年にかけて大きく制度化へ」
2025年度の税制改正に向けて、この40㎡台対象の特例をさらに「住生活基本計画の居住面積要件として正式に緩和する方向」が示され、
2026年度の税制改正大綱にも40㎡以上への緩和措置が盛り込まれました。

📌 「令和8年度（2026年度）以降の制度として継続へ」
国の税制改正大綱（2026年度税制改正）で、床面積要件について以下のような整理がされています：

👉 「40㎡以上の既存住宅（中古住宅含む）でも対象に緩和」
※ただし所得1,000万円以下など一定条件あり

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🧠 “なぜこの改正が起きたの？”

都市部を歩いていると、

✔ 狭いけど立地が最高
✔ 40㎡台の1LDKが増えてる
✔ 単身・DINKs世帯が中心になりつつある

そんな現実がありますよね。

この実態を受けて、住宅ローン減税の制度も、

“住まいの多様性を支える方向へシフト”**

していると言えるんです✨

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📊 まとめ

（従来）
・50㎡以上
・主にファミリー向け住宅
・所得制限なし

（改正後）
・40㎡以上でもOK条件あり
・都市型コンパクト住宅にも ◎
・所得1,000万円以下等（条件あり）

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💡（※注）この記事の内容は制度概要を解説したもので、対象条件や時期などは法令改正により変更される可能性があります。最新の制度詳細は国税庁・国土交通省等の公表資料もご確認ください。

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/
2月です、賃貸部は繁忙期ど真ん中のため私もサポートしながらみんなで乗り越えていま～す(^^)

さて、今回は不動産購入の時期についてお話をします。

賃貸の場合、入学、新社会人、異動や転勤の時期でもあり、1月～3月は物件が大きく動くためいわゆる「繁忙期」と言われています。
お部屋探しをされたことがある方は、この時期の慌ただしさを実感されたこともあるのではないでしょうか。
実は、売買仲介をしているとよく聞かれます。
「家を買うのって、いつが一番いいんですか？」「売買にも繁忙期ってあるんですか？」
結論から言うと・・・・
売買には賃貸のような明確な“繁忙期”はありません。
もちろん動きが活発になるタイミングはありますが、
賃貸ほど季節要因に左右されないのが特徴です。

【売買が動くのは「人の事情」がきっかけ】
売買のきっかけは、季節よりもむしろ結婚や出産、お子様の進学、住宅ローン完済、さらには相続など、人生の節目が大きく関係します。
つまり・・・・「春だから買う」ではなく、「必要になったから買う」
ここが賃貸との大きな違いです。

【だからこそ重要なのが「タイミング」】
不動産購入のタイミングは、金利動向や不動産価格、そして税制・住宅ローン控除など、これらが重なったときに訪れます。最近のニュースでも、「金利上昇傾向」「建築費高騰」「新築価格上昇」などのフレーズを目にすることが多いのではないでしょうか。
実際にお客様から「もう少し待った方がいいですか？」というご相談も増えています。

【しかし現場で感じるのは…】
市況を気にされるお気持ちはとてもよく分かります。
ただ現場感覚としては、
条件の良い中古は動きが早いですし、価格交渉がしやすい物件も出始めているのもあります。だからこそ、金利上昇前に動く方も多いです。
市況が不安定なときほど、「準備している方」が良い物件を掴んでいるといった印象です。

【準備が結果を分ける】
ここで冒頭のテーマに繋がります！
不動産購入は【タイミング × 準備】この2つが揃うことが重要です。
例えば、
【Goodその①】住宅ローン事前審査が済んでいる
【Goodその②】自己資金が整理できている
【Goodその③】月々支払額を把握している
この状態であれば、良い物件が出た際すぐに動けます。
逆に準備がないと・・・・(´；ω；`)ｳｯ…
【Badその①】検討中に他の方で成約
【Badその②】ローンが間に合わない
【Badその③】判断ができない
という結果にもなりかねません。

売買に「繁忙期」はないけれど…
だからこそ面白いのが売買です！賃貸のように「この時期を逃したら終わり」ではなく、一年を通してチャンスがあります。
ただし！！！
準備している人にだけチャンスが巡ってくる
これもまた事実です。

賃貸は「季節」で動き、
売買は「人生」で動く。

タイミングを見極めること・準備を整えておくこと
この2つに尽きます。

不動産購入の第一歩として、
まずは「準備」から一緒に始めてみませんか？
お気軽にご相談ください。

皆さんこんにちは！

営業の宮城です。

さっそくですが、皆さんは静岡銀行の新プランについてご存知でしょうか。

従来のCプランと比べていただければと思います。

【従来：Cプラン】
築年数：築26年以上～
金利：3％半ば～（目安）
期間：最長35年（団信最終返済年齢内）
顧客属性：年収700万円以上
手数料：融資事務手数料：借入金額の「1.1%」
売買価格に対する最低利回り目安：7.5％前後
物件評価見立て：原則、積算評価（収益評価を加味することもあります）
融資割合：原則フルローン、物件評価によっては＋諸経費も対応できる可能性もございます。

【新商品】
築年数：特段の制限なし
金利：3％半ば～（目安）
期間：最長35年（団信最終返済年齢内）
顧客属性：物件築年数が築26年未満(ABプラン)の場合は
年収1,000万円以上、築26年以上の場合は年収700万円以上
手 数 料：融資事務手数料：借入金額の「2.2%」、
売買価格に対する最低利回り目安：7.5％前後
物件評価見立て：積算評価+収益評価
融資割合：最大フルローン（諸経費ローンの取り扱いなし）
※路線価×土地平米にて売買価格の50％前後の物件について取扱い可能となる見通しです。

是非、今後の参考にされてください！！