スタッフブログ｜練馬エリアで不動産をお探しなら矢島不動産管理【住まいと暮らしのコンシェルジュ】

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書籍の紹介！

皆さんこんにちは！

営業の宮城です！！

遅ればせながら。。。

明けましておめでとうございます。

また本年度も営業の宮城をよろしくお願いいたします。

本年度始まって早々、様々な方との出会いがありました。

その中でも！あの有名な大女優「佐久間良子様」お会いすることができました！！！

なんと言っていいのやら、、、現役でお綺麗なのはもちろんですが、

雰囲気というかオーラがまったく違い、大学までバリバリ格闘技をやってきた私でも圧倒されました。

飲み込まれない様グッと食いしばって平静を装ったので、佐久間様には気づかれていないはずです。。。

そんな状態ではありましたが、これから出版予定の新書「ふりかえれば日々良日」を、

サイン入りでいただきました！

はい。自慢です(笑)

本日頂戴したのでこれから読ませていただきますが、

年始から良いご縁をいただき、今年は素晴らしい年になる吉兆です。

本年度もエンジンバリバリで頑張りますので、

皆さまお気軽にご相談ください。

売買営業担当：宮城

2025年スタートしました！

新年あけましておめでとうございます。
本店の斎藤です(^^)/
本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

旧年中は多くのお客様にご支援いただき、私たちの不動産売買ブログを通じて、
多くの方々に有益な情報をお届けできたことを
大変嬉しく思っております。心より感謝申し上げます。

2025年は、不動産市場の動向が引き続き注目される年となることでしょう。
金利の動向、人口減少が進む地域での空き家問題、都市部での住宅需要など、さまざまなトピックが予想されます。
当ブログでは、こうした市場の変化に対応し、最新の情報や役立つアドバイスをお届けすることを目指しております。

また、初めての不動産購入や売却をお考えの方にも、分かりやすく実践的な内容をご提案し、
不動産取引をスムーズに進められるよう全力でサポートしてまいります。
皆様の夢や目標に向けて、不動産がより良い生活を支える基盤となるよう、
私たちも引き続き知識と経験を共有し、情報発信に努めてまいります！！

本年も矢島不動産管理の売買ブログをどうぞよろしくお願い申し上げます(*^-^*)
皆様にとって、2025年が素晴らしい一年となりますよう、心よりお祈り申し上げます。

「リレント」って何！？

最近、ちょっと興味深いニュースがありました。

大阪ガス都市開発が展開する賃貸マンション「アーバネックス早稲田テラス｜unito residence WASEDA Tsurumaki」（東京都新宿区に位置、総戸数117戸）に、家賃システム「リレント」を導入したとのことです。

このシステム、なんと入居者が外泊する日をオンラインで申請すると、家賃が減額されるというもの。

外泊した部屋はホテルや民泊として利用されるんですって。

もうひとつの物件、「アーバネックス難波WEST」（大阪市浪速区、総戸数112戸）に続き、これが2つ目の導入事例になります。

確かに、外出が多い人にとっては家賃の節約になるし、空いた部屋が有効活用されるのはエコですよね。

ただ、個人的には自分の家が知らない人に使われるというのは、ちょっと抵抗があるような、、、、

安全面や衛生面での心配や、プライバシーが気になるところです。

それにしても、このマンション、立地も良好で、東京メトロ東西線「早稲田」駅から徒歩6分、そして「神楽坂」駅からは11分というアクセスの良さ。

建物は鉄筋コンクリート造の地上13階建てで、運営される20部屋は家具や家電が完備されており、寝具には「NELL」ブランドのマットレスが使われているそうです。

間取りも1DKや1LDKとちょうど良い広さが揃っています。

新しい試みとしては魅力的ですが、自分の部屋が他人に開放されることに対する不安もありますね。でも、こうした革新的なアイデアが住宅市場に新たな動きをもたらしてくれるのは、確かに面白い試みだと思います。将来的には、このようなシステムがどう広がっていくか、注目していきたいですね。

さぁ！土地の内見！気をつけるポイント教えちゃいます！

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
少しずつ冷えてきましたね～。年末まで残り1ヶ月ちょっと！
2024年最後まで走りますよ～(^_-)-☆

さて、最近、土地をお探しのお客様とお話をする機会があり、こんなお話を聞きました。
「条件に合う土地が見つかって、いざ現地で内見をしたけど・・・広いか狭いかしか分からなくてどんな点に気をつけて現地を見ればいいか・・」という内容でした。

土地を購入する際、現地で実際に内見することは非常に重要です。物件資料やインターネットだけではわからない現地ならではの特徴や問題点が見つかることもあります。今回は、土地の内見時に注意すべきポイントを詳しく解説します！(^^)

【現地の環境をチェック】
交通アクセスは戸建て・マンションを買う時も同じですね。また、スーパーや病院・コンビニなどもチェックしましょう。さらには土地の前面道路の交通量や、騒音、周辺の飲食店の臭いなども体感しておきましょう。

【土地の状態をチェック】
実際の広さや形状が使いやすいかチェック。不整形地や傾斜地など、設計や建築費に影響するポイントを見逃さないようにしましょう。また土地に柿の木や〇〇の木などで残存するものがあるかないかもチェック。樹木は残しておきたい場合もありますが、きれいな更地にするには伐採の費用もかかります。そして大事なポイントは、欲しい土地の前に電柱や支線が目の前にないかチェックしましょう。意外と見過ごしている人が多いんです(´；ω；`)電柱のせいで駐車スペースが限られてくる場合があります。出入り口として邪魔な所にあったりすると電力会社に移設の依頼をする手間も増えるので注意して見ておきましょう。

【日当たり・風通しのチェック】
建物が建つ想定で、周囲の建物や地形による影響をチェックしましょう。午前・午後・夕方と異なる時間帯での日当たりを確認すると、より現実的なイメージがつかめると思います(^^)/

【ライフラインのチェック】
上下水道、ガス、電気の引き込み状況をチェック！特に古い土地の場合、設備が整備されていないこともあります。下水マス、水道マスが入っていないと引き込み工事にも費用がかかるので要チェックです。

【実際に体感すること】
土地に立ったときの印象や雰囲気。長時間過ごすことになる場所なので、居心地を感じ取ることが大切です。

【まとめ】
土地の内見は、現地でしか得られない情報を得る絶好の機会です。周辺環境、土地の状態、法的規制をしっかり確認し、自分や家族の理想の暮らしに合った土地を選びましょう。しっかりとした準備と観察が、失敗のない土地購入への第一歩です。土地探しは不動産のプロの矢島不動産管理の売買スタッフと一緒に行きましょう！

家賃、上昇しています！

こんにちは、営業部の内藤です！

家賃が上がっています！！

・調査期間：2023年9月1日～2023年9月30日、2024年9月1日～2024年9月30日
・調査機関：株式会社いえらぶGROUP
・調査対象：「いえらぶBB」に掲載された賃貸マンションの物件データ
・有効サンプル数：約150万件
・調査手法：「いえらぶBB」の掲載データよりランダムに抽出し集計

不動産投資をされているオーナー様には良いニュース！！

ですが、消費者には厳しい状況です。

賃金は上がっていますが、それ以上に物価が上がっているので
現在の日本では実質賃金はマイナスです。

2023年のデータによると実質賃金は前年比2.5%の減少

これは物価が過去42年で最高の上昇率を記録しているようです

【理想】
賃金が上がる
↓
需要が高まる
↓
物価が上がる
↓
金利上昇

という順番ならいいのですが

【現在】
物価が上がる
↓
賃金が上がっても実質賃金はマイナス
↓
需要が下がる
↓
金利上昇

なぜ、、、、、？

不動産業界にいる私の意見なので恐縮ですが
これ以上金利が上がるようだと日本全体での活性化は無いのではないかという個人的な感想です。

なるべく実質賃金が上がってから金利を上げていただけるよう日々祈るばかりです。

お願いいたします！！！

建物解体の費用やリスクについて

皆さんこんにちは。

営業の宮城です。

皆さんは売却時に建物の解体もしくは、購入時の建物の解体費用がいくらぐらい掛かる気になったことはありませんか？
解体は良くも悪くもピンキリで、費用や対応にも大きく差が出ます。
安かろう悪かろうとも言いますが、高けりゃ良いという訳でもございません。
建物の構造や広さ、地域によって異なりますが、まずは一般的な目安を構造別にお話させていただきます。

1. 木造住宅の解体費用
木造住宅は解体しやすいため、解体費用が比較的安価です。
費用の目安：1坪あたり30,000円〜50,000円
延床面積が30坪（約100㎡）の場合：約90万円〜150万円

2. 軽量鉄骨造の解体費用
軽量鉄骨造の建物は、木造よりも構造がしっかりしているため、解体費用が上記よりやや高くなります。
費用の目安：1坪あたり40,000円〜60,000円
延床面積が30坪（約100㎡）の場合：約120万円〜180万円

3. 重量鉄骨造の解体費用
重量鉄骨造は、骨組みがしっかりした建物で解体が難しいため、軽量鉄骨よりも費用がさらに高くなることが多いです。
費用の目安：1坪あたり50,000円〜70,000円
延床面積が30坪（約100㎡）の場合：約150万円〜210万円

4. 鉄筋コンクリート造（RC造）の解体費用
鉄筋コンクリート造は非常に頑丈な構造で、解体に専門的な技術と時間が必要です。そのため、解体費用は他の構造に比べて高額になります。
費用の目安：1坪あたり70,000円〜110,000円
延床面積が30坪（約100㎡）の場合：約210万円〜330万円

＜その他の費用・注意点＞
■アスベスト対策
古い建物にアスベストが使用されている場合、除去費用が追加されます。
アスベスト対策にはさらに数十万円かかることがあるので、古い物件の場合は見積もり時に確認が必要です。
■ブロック塀や庭の撤去費用
建物以外にブロック塀や庭木、外構の撤去も含まれる場合は、追加の費用がかかります。
■周辺環境による追加費用
住宅が密集した地域や、重機が入りづらい場所では作業が難しく、追加費用が発生することがあります。

＜私が経験した参考例＞
①木造2階建古屋18.24坪
重機が入れず手壊しがあり「187万円」でしたが、調査の結果アスベストが見つかり「363万円」に。

②木造2階建古屋 27坪、木造2階建アパート 35.07坪
樹木伐採伐根に平石撤去・運送費用、外部風呂や倉庫撤去で「520万円」が、井戸撤去・埋戻し追加で「600万円弱」に。

私の前職(建売会社)で一度だけお願いした解体業者さんは、安い分外国の方を雇用しており、
水道管を破裂させたり、近隣近所の方からのクレームも多く、何度も何度も現地へ出向いた苦い思い出があります。

＜まとめ＞
構造別に解体費用の目安を確認し、適正な予算を見積もることが大切です。また、解体業者によって費用が異なるため、
複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。解体後の土地利用計画を考慮し、最適な解体方法を選びましょう。
もし知り合いに建物解体をした方がいれば、解体業者を紹介してもらうのも一つの手だと思います。

弊社にご相談いただければ、提携はしておりませんが何度か依頼をしている解体業者のご紹介も可能です。
売買・建替えの際はお気軽にご相談ください。

営業：宮城

酉の市！！！

皆さんこんにちは！

営業の宮城です。

先日、練馬駅の酉の市へ行ってきました。

コロナの時期が嘘だったかのようなお祭り雰囲気に圧倒されました。

神社の写真を撮って酉の市は満足してしまい、

人の流れが見える居酒屋で飲んだお酒はまた一味違いました。

変わってると言われますが、お祭の雰囲気や人がたくさんいる場所は嫌いじゃないのでお酒が進みました。

次回、二の酉は１７日・三の酉は２９日らしいので、

是非、皆さんも行ってみてください。

営業：宮城

住宅購入！まずは「買える額」と「借入額」を把握しよう！

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
木枯らしが吹くようになってきました。
皆様、風邪など引いていませんか？
寒くなってきたら、体の芯からあたたまる「おでん」が最高です！(*^-^*)

さて、今日は住宅購入を考え始めた方に読んでいただきたい内容です。
「まずは！物件から！」なんてすぐにスーモやアットホームで物件を検索したりしていませんか？これでは理想ばかり膨らんで、いざ購入したい物件が出てきても、本当に自分が「買える物件か」わからないまま、あれよあれよと他の方に物件を奪われてしまう・・・なんてこと、よくあるんです(´；ω；`)

「自分はどのくらい借入れができるのか？」

これを知っていないと「買える物件」が見つかりません。

【買える額】
●貯金＋援助＋住宅ローンの合計が最大の「買える額」
例えば、年収が500万円の方の場合、5倍の2500万円〜6倍の3000万円程度が一般的な購入可能額の目安となります。ただし、これには頭金や諸費用が含まれないため、実際にはもう少し低めに考える方が安心です。
住宅購入の予算は「自己資金」と「住宅ローン」の合算額。自己資金の中に親からの援助などがあればそれも足しましょう。
「買える額（物件価格）」を100％とするなら、目安は自己資金（諸費用など）で20％、住宅ローンで80％で検討すると良いでしょう。

【借入額】
●借入額の理想は年間返済額が手取り収入の30％以下！
次に、金融機関からどれだけの借入が可能かも調べましょう。金融機関は通常、年収に対する返済比率（多くの場合は年収の25%〜35%）に基づき、借入可能額を決定します。自分の年収や返済可能な額から逆算して、どれくらいの借入が可能なのかを確認することが大切です。
「借りられるから」という理由だけで上限いっぱいに設定するのはNGです。

＜計算方法＞
①収入から1ヶ月の返済可能額を算出
年収×30％（年収負担率）÷12ヶ月＝1ヶ月あたりの返済上限額
②維持費を差し引いてリアルな返済額を出す
1ヶ月あたりの返済上限額－維持費＝1ヶ月のリアルな返済額
いかがですか？
無理のない予算組みは、年収をベースに考えると良いでしょう。
諸費用の目安は、物件価格の約８％です。

【返済シュミレーションを使おう】
借入額が決まったら、返済シミュレーションを行い、月々の返済額や返済期間、最終的な返済総額を確認します。特に変動金利の場合は、金利が上がるリスクも考慮し、返済額が増加した場合の負担もシミュレーションすることが重要です。

LIFULL HOME’Sさんが「おうち予算シュミレーション」を紹介しています。
参考にしてみてください。
https://www.ekoda-home.jp/diarypro/data/upfile/https://lifullhomes-index.jp/sim/household/

ひとつの例ですが・・・
大手企業にお勤めの方が、収入も安定してきたので住宅ローンを上限まで借入れし、家を購入。その後、新型コロナウィルスの影響による業績の悪化でリストラされてしまい、無収入に。家を売却しローンを返済したくても、売却額が想定より安くて借金だけが残ってしまう・・・なんてことも。
収入が多かった時期を基準に借入額を増やすのはNGです。住宅ローンは長期間続きます。無理のない返済計画を立てていきましょう。

矢島不動産管理では、物件購入・住宅ローンについてはもちろん、あなたの不動産の将来を考えて物件提案をさせていただきます。
「買いましょう」という押し売りはしません。あなたと一緒に、考え、良いアドバイスをさせていただきます。

ぜひ一度、ご相談ください。(^^)/

麻布台ヒルズ廃墟化のうわさ、、、、、

矢島不動産管理の内藤です！

過去の私のブログでも取り上げた「麻布台ヒルズ」
住宅1戸が200億円という恐ろしいニュースがありましたが
商業エリアの空室が埋まらず、廃墟化されているうわさが、、、

麻布台ヒルズが位置するエリアは、六本木一丁目駅と神谷町駅の間に広がる地区で、麻布通り、外苑東通り、桜田通りに囲まれています。かつてこの地域は、細かく分割された敷地に小規模で老朽化した木造住宅やビルが密集し、複雑な道路と高低差が特徴的な、都心の中でも取り残されたような場所でした。このような環境に大規模な商業施設を計画し、1989年には「街づくり協議会」を設立して権利者との協議を進め、30年以上の歳月を経て、ついに昨年の11月に開業にこぎつけたのです。

「Green」と「Wellness」をテーマに掲げた「Modern Urban Village」というコンセプトのもと、森ビルは約2.4ヘクタールの敷地に豊かな緑地と中央広場を設け、3棟の超高層タワー（うち1棟は建設中）と4棟の低層建物を配置しました。商業施設としては、ショップや飲食店が軒を連ね、高級ホテル「アマンレジデンス東京」やデジタルアートミュージアム、さらには慶應義塾大学予防医療センターや外務省外交資料館展示室、ブリティッシュ・スクール・イン・東京など、多彩な施設が集約されています。

森ビルは、就業者数約2万人、居住者数約3500人、年間来街者数を約3000万人と見込んでいますが、実際の来街者数は期待に届かないようで、「休日でもガラガラ」という声がSNS上で目立ちます

高級ブランドが並ぶショッピングエリアは人出が少ない一方で、低層階の飲食店やオフィスフロアは一定の利用者が見込まれます。しかしながら、設計された多くの店舗が高価格帯で、庶民には手が出しにくい価格設定です。