記事一覧

高市内閣誕生──女性として、母として、不動産営業として感じること

こんにちは!
売買部の斎藤です(^^)/

日本で初めて女性の総理大臣が誕生しました!
ファイル 287-1.png

「高市内閣」の発足というニュースを見て、率直に“時代が動いた”と感じました。女性として、母として、そして不動産営業という仕事に携わる者として、心の奥に少し灯がともったような気持ちです。
演説を聞いていても、もちろん原稿は手元にあると思いますが「自分の心」でスピーチされている印象があります。

日々お客様と接していると、「子育て」「共働き」「将来の暮らし方」など、女性ならではの悩みや現実に直面します。そんな中で、国のトップに女性が立つというのは、やはり大きな象徴です。
“女性でもここまで行ける”という姿は、仕事も家庭も全力で頑張る私たちに勇気をくれる気がしています。
ファイル 287-3.png

また「暮らしを守る」「地方を元気に」という新政権の方針は、不動産の現場にも関係が深いテーマだなと感じました。
物価上昇や住宅ローン金利の動き、地方移住や二拠点生活など、住まいの形はこれからもっと多様になっていくでしょう。
だからこそ、営業としてはお客様の“今とこれから”に寄り添い、安心できる提案をしていきたいと感じます。

政治の変化はすぐには生活に反映されませんが、少しずつ社会の空気が変わっていくきっかけになるといいなと思います。
女性がリーダーとして立つこの瞬間を、私自身も“自分の仕事と生き方を見直すチャンス”として受け止めたいと思います!!

ファイル 287-2.png

参考:日本経済新聞
https://www.nikkei.com/topics/25093001

東京23区の新築マンション、ついに平均1億3300万円超!

ファイル 286-1.jpg

こんにちは、矢島不動産管理の内藤です。

最近のニュースでも話題になっていますが、東京23区の新築マンションの平均価格がついに1億3309万円になったそうです(2025年4〜9月期)。

前年比で約20%アップ。

この数字、現場で仕事をしている僕らでも「すごい時代になったな」と感じます。

ファイル 286-2.jpg

背景としては、土地代・工事費・人件費・資材費など、全部が高騰中。さらに供給数が少ないうえに、投資目的も含めた旺盛な需要があるので、価格が落ち着く気配がありません。


「パワーカップル」が支える高額帯

たとえば東京建物の「ブリリア二番町」なんかは、1LDKで1億3650万円!
しかも抽選倍率30倍。これはもう「高嶺の花」どころじゃないですね。

ファイル 286-3.jpg

とはいえ、最近はこういった物件に対しても高所得層の実需(自分で住む目的)がしっかり存在している印象です。

ただ、さすがに一般のファミリー層にとってはハードルが高すぎて、郊外や中古へのシフトが進んでいるのも事実。

---

中古マンション市場が熱い

実際、中古マンションの成約件数は前年同期比で35%増。
「億ション」と呼ばれる中古物件も珍しくなくなってきました。
東京カンテイのデータでは、23区の中古マンション平均価格(70㎡換算)が1億721万円。
つまり「新築だけじゃなく中古も億越え」の時代に突入しています。

僕の周りでも「新築は買えないけど、中古の立地重視で」というお客様が増えています。

---

投資と規制のはざまで

一方で、外国人や外国資本による不動産購入が増えており、7月時点で都心3区では約19%が外国人取得者というデータもあります。

ファイル 286-4.jpg

このあたりを受けて、政府は外国人による土地取得規制を強化する方針。

高市新政権のもとで、2026年の通常国会に向けて法案が検討されるそうです。

千代田区でも、再開発マンションの短期転売抑制を業界に要請。

---

感想

正直、新築価格がここまで上がると、
「新築=ステータス」から「中古=現実的な選択」へと流れが変わってきているのを肌で感じます。

一方で、都心一等地の新築は投資・相続・資産防衛の観点からも需要が途切れない。
つまり今の市場は、“二極化が進んでいる”と言えそうです。

今後もこの動きは続くと思うので、
「自分が本当に住みたい場所」と「資産としての価値」を冷静に見極めることが大切ですね。

とにかく日本人が住むための不動産を適正価格で買える世の中にしていただきたいです。

投資物件の新着・終了の数とペースについて

こんにちは。

売買営業部の宮城です。

ファイル 285-1.jpg

突然ですが、

投資物件をお探しの皆さんは新しい投資物件がどのぐらいの数、

売り出されて・掲載終了するかご存知ですか?

例えば、一都三県で1週間に売り出される1棟収益は578件でした。(レインズ)

その578件の中から88件はたったの1週間で終了しております。

もちろん、それぞれの条件がある中で絞ってお探しする方が大半だと思いますので一概には言えませんが、

少なくとも15%は1週間の内に世に出て終了しているのが事実です。

私の見解に過ぎませんが、

常に良い物件が出てきては、決断力・スピード感のある方々が購入していきます。

その為にも「購入の準備ができていること」は特に重要なので、

準備をするための行動をしてみてください。

個人的にまずはご希望条件が現実的か、銀行の融資条件と合っているかの確認は必須です。


<一都三県別>
東京都 :売出298件→ 終了48件
神奈川県:売出107件→ 終了12件
埼玉県 :売出81件 → 終了20件
千葉県 :売出92件 → 終了8件
※1週間の間で売出された物件のみ集計しております。


ファイル 285-2.jpg

少し辛口ですが、お探しの条件に当てはまる物件がないとおっしゃるお客様がたまにおります。

ご希望を叶えたいお気持ちはわかるものの、条件の見直しをオススメいたします。

その際は弊社までお気軽にご相談いただけると嬉しいです。

※売出・終了の数値は弊社独自のシステムを使っております。
見たい方は直接ご連絡ください。

売買営業担当:宮城

【不動産クイズ】(投資編)あなたの正解率は?

こんにちは!
売買部の斎藤です(^^)/
最近、雨が降り出すとバケツの水をひっくり返したような集中豪雨となりますね。先日の都内の大雨で大変な被害に遭われた方々、心よりお見舞い申し上げます。

さて、今回もクイズいきま~~~す(*^-^*)
利回り?DSCR?減価償却?…用語は知っていても、実際の投資判断に活かせていますか?この記事では、不動産投資家なら押さえておきたいポイントをクイズ形式で出題します。投資の腕試しにぜひ挑戦してみてください。
答えと解説はpdfで確認できます(^^)


【不動産クイズ(投資編)】
第1問
木造アパートの法定耐用年数は何年でしょうか~?

答え:ファイル 283-1.pdf


第2問
「実質利回り」を算出する際に差し引くべきものはどれでしょう?
A.固定資産税・都市計画税
B.管理費・修繕積立金
C.空室損・運営費
D.上記すべて

答え:ファイル 283-2.pdf


第3問
アパート一棟を購入し大規模修繕を実施。修繕費の一部が「資本的支出」と判断された場合、税務上どのように扱われるでしょう?

答え:ファイル 283-3.pdf

第4問
金融機関が融資審査で重視する「返済比率(DSCR)」の一般的な合格ラインは?

答え:ファイル 283-4.pdf


第5問
「一棟レオパレス物件」が金融機関から敬遠されやすい理由として正しいものは?
A.サブリース解約リスク
B.建築基準法違反の懸念
C.二次流通市場での需要が限定的
D.上記すべて

答え:ファイル 283-5.pdf


さあ~、楽しんでいただけましたでしょうか?
不動産投資は奥深い世界。次回もまた、知識を試せるクイズをご用意しますのでお楽しみに!

【一棟収益物件ご購入】O様よりアンケートをいただきました!

ファイル 284-1.jpg

Q1.物件探しのきっかけを教えてください

探していたエリアに情報があったため


Q2.物件を決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか?


Q3.当社の営業担当者を教えてください

内藤様


Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか?

非常に良かった


Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか?

価格・希望エリア・利回り・キャッシュフロー


Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか?

特になし


Q7.この住まいに決めた一番の理由は何ですか?

構造と築年数

ファイル 284-2.png
O様、本当にありがとうございました!!!

宮崎県へ出張セミナー

縁あって宮崎県で不動産投資のセミナーを行うことになり、出張してきました。

ファイル 280-1.jpg

このセミナーはただの不動産投資セミナーではなく
不動産価格が高くなり利回りが出ずらくなってきた今、
「Gap Value 投資」という弊社の新しい商品で不動産投資をしていただくという内容です。

ファイル 280-2.jpg

効果を簡潔に言うと下記の2点です

・安く買って、高く売れる

・所得税と相続税対策ができる


以前、この内容を宮崎の不動産業者さんにお話ししたところ
「素晴らしい商品ですね!是非うちのお客様に対するセミナーをやって欲しい!」
との嬉しいご依頼をいただき今回の出張セミナーとなりました。

ブログでは説明しきれないので、ご興味ある方は個別にお話し(zoom可)できますので、お気軽にお問い合わせをいただけますと幸いです。


担当:内藤 心太(ないとう しんた)
TEL:03-3953-3446
Mail:s-naito@realestate.ne.jp

【区分マンションご購入】N様よりアンケートをいただきました!

ファイル 281-1.jpg

Q1.物件探しのきっかけを教えてください

両親の住居のため


Q2.物件を決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか?

期 間:3ヶ月~6ヶ月
物件数:1~3物件


Q3.当社の営業担当者を教えてください

宮城辰司さん


Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか?

非常に良かった


Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか?

持家との距離


Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか?

マンションに空きが出るかどうか、部屋の大きさ


Q7.この住まいに決めた一番の理由は何ですか?

日当り、値段の手頃さ


Q7.これから物件探しをされる方へのアドバイスをお願いします!

担当の方とよくお話しをすると良いと思います


ファイル 281-2.png
N様、本当にありがとうございました!!!

【区分マンションご購入】N様よりアンケートをいただきました!

ファイル 282-1.jpg

Q1.物件探しのきっかけを教えてください

妻の親のため


Q2.物件を決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか?

期 間:3ヶ月~6ヶ月
物件数:1~3物件


Q3.当社の営業担当者を教えてください

宮城さん


Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか?

非常に良かった


Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか?

価格・希望エリア・駅からの距離


Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか?

手続きの流れ


Q7.この住まいに決めた一番の理由は何ですか?

自宅からの距離


Q7.これから物件探しをされる方へのアドバイスをお願いします!

担当のかたに良く相談されると良いでしょう


ファイル 282-2.png
N様、本当にありがとうございました!!!

【不動産を売る・買う前に】アスベスト調査義務化の今。法改正のポイントと影響

こんにちは!
売買部の斎藤です(^^)/
毎日うだるような暑さが続いていますが、皆さん体調など崩されていませんか?

今日は、最近お客様からもご質問が増えている「アスベスト(石綿)に関する法改正」について
お話できればと思います。

ファイル 279-2.png

「アスベストって昔ニュースで聞いたことがあるけど、不動産と関係あるの?」という方も多いかと思いますが、実は2022年に法律が改正されて以降、売買にも深~く関わるポイントになっています。

【そもそもアスベストって何?】
アスベスト(石綿)とは、かつてビルや住宅の断熱・防音などに使われていた天然の繊維素材です。
丈夫で便利だった反面、飛散した繊維を長期間吸い込むと、肺の病気やがんのリスクがあることがわかり、現在は使用が禁止されています。
とはいえ、平成6年(1994年)以前に建てられた建物には、まだアスベストが使われている可能性があるんです。
ファイル 279-1.png


【2022年法改正】アスベスト調査が義務化されました!】
これまでは解体や改修の際、アスベストがあっても特に届け出の義務はありませんでした。
しかし2022年4月からは、以下のようなケースで事前調査と報告が義務化されています。
▼ 調査が必要になる主なケース
●延床面積80㎡以上の建物を解体するとき
●改修・リフォームの工事金額が100万円を超えるとき
しかもこの調査、誰でもできるわけではなく、専門の資格を持った調査者が必要になります。

ファイル 279-3.png

【不動産売買への影響は??】
古い建物を売るときは要注意!
売却する物件が平成6年以前の建物であれば、「アスベスト使われてる可能性ありますか?」と聞かれることもあります。
買主にとっては、リフォームや建て替えの際に「追加費用や健康リスク」が発生するかもという不安があるからです。
→ この場合、調査履歴があると安心材料になります。
→ なければ、「調査が必要になるかもしれません」と事前にご案内しておくことが大切です。

ファイル 279-4.png

中古物件を買うときも気をつけたい!
たとえば、「古い戸建てを買ってリノベーションしたい!」というお客様。
リフォーム費用だけ見積もっていたら、後からアスベスト除去費が数十万円〜数百万円かかる…なんてケースも。
→ 物件を内覧する際は、「建築年」や「過去の改修履歴」などもチェックしましょう。
→ ご希望があれば、調査が必要になりそうかどうか、こちらで確認もお手伝いします!


アスベスト調査が売主・買主の“安心材料”に】
アスベストが入っていたら「売れない」「買えない」ということではありません。
でも、「知らなかった」では済まされない時代になっています。
不安なことがあれば、ぜひとも矢島不動産管理にご相談ください
不動産の購入・売却は人生の大きなイベントです!
少しでも「これって大丈夫かな?」と思うことがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。

ファイル 279-5.png

不動産投資を始めたいあなたへ

皆さんこんにちは。

売買営業部の宮城です!

今回はこれから不動産投資家になろうと考えているあなたへ、

私が思う重要な部分についてお話いたします。
※最後にお知らせもあります。


ファイル 278-1.png


まず、キャッシュで購入されますか?

いやいや。なかなかそうもいきませんよね。。。

そうです。大前提銀行から融資を受ける必要のある方が大半だと思います。

ここで3つのポイント。

<①銀行 ②属性 ③物件の条件>

どこの①銀行を使うか目途を立て、

②自分は融資を受けられるのかヒアリングし、

③銀行が融資してくれる物件条件で調べます。


特に、各銀行で得意分野が違いますので、

自分のお好みと銀行のお好みの擦り合わせは大事な部分だと言えるでしょう。


(例)
オリックス銀行 → 新築に強い

静岡銀行 → 築古でも土地評価・積算が一定基準に達する物件に強い


ファイル 278-2.jpg


もし、どこの銀行が良いのか自分に合っているのか

迷われている方がおりましたらお気軽にご相談ください。

もちろん物件探しも可能です。

自社で独自に開発した検索ツールで全国お調べが可能です!

ご紹介した皆様から大好評なので、見るだけでも問題ございません。


ファイル 278-3.jpg


メルマガ配信も人気があり、投資チームで週2回新着物件の中から選定してお届けしております。

現場の情報ですが、いざ問い合わせる半数が終了していたり、

次の日や1週間以内に終了していることも少なくなく、

もちろん私のお客様からも当日購入申込なんてことも何度も。

メルマガ配信、今現在はまだ受付けますので今の内にいかがですか?

皆さまからのご連絡、心よりお待ちしております。

売買営業部:宮城

ページ移動