Q1.不動産を売却しようと思ったきっかけはなんですか？
相続関係
Q2.当社に売却をお任せいただいた理由はなんですか？
信頼できる社員さんのお陰です
Q3.当社の営業担当者を教えてください
山本さん 斎藤さん
Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？
非常に良かった
Q5.売却の際に重視されたポイントは何ですか？
価格
Q6.売却活動の際に不安だったことは何ですか？
本当に売れるか心配
Ｋ様、Ａ様、本当にありがとうございました！！！
記事一覧
【土地ご売却】Ｋ様、Ａ様よりアンケートをいただきました！
不動産の「囲い込み」にご注意を！！
こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
今回は不動産を売却するときによく聞く「囲い込み」についてお話をします。
皆さんは「囲い込み」という言葉を聞いたことがありますか？
先日、「これは囲い込みじゃないのか？？」と思うことがあったのでブログに
記します。
「囲い込み」は現在の不動産業界ではタブーとされていますが、昔は大手不動産会社は当たり前のようにやっていたと聞きます。
「囲い込み」とは？
ある不動産会社が特定の物件や顧客を独占的に取り扱うことにより、競合他社を排除しようとする行為のことです。例えば、他社の不動産会社から「○○の物件を買いたいって人がいるので物件を案内させてほしい」と電話があっても、「すみません、すでに申込みが入ってしまいました」と嘘をつき、紹介を断ります。このように自社でガッチリと物件を掴んで放さないことから、「囲い込み」と呼ばれるようになりました。
先日、弊社スタッフが不動産流通システムの「レインズ」で新着物件を確認していたところ、〇月〇日（本日）物件登録がされていたのにすでに「申込あり」の表示が・・・・え？どうして？ってなりますよね？
本来、売主から不動産売却の仲介を依頼された不動産会社は、売主の利益を確保するために、レインズに物件情報を登録し、不動産業界全体で情報共有し、できるだけ早く買主が見つかるよう努めるべきです。
売却の専任媒介契約を受けた不動産会社が、故意に情報を隠し、また独占することは法律で禁じられているため、専任媒介契約をする際には「決められた期間内に」「物件情報を指定流通機構（レインズ）へ登録する事」が義務付けられています。
なぜこのようなことが起きるかと言うと、売主と買主の両者から仲介手数料をいただける両手取引をしたいからです。
※両手取引の場合、一方のみの仲介と比べて２倍の仲介手数料を得ることが出来るからです。
アメリカ等では、そもそも両手仲介が禁止されており、それにより卑劣な「囲い込み」を法律で防止しています。日本では、両手仲介は合法で、両手仲介を行うための囲い込みが横行しているのが正直なところです。成績を競い合う同僚同士でも囲い込みをしている会社すらあると聞きます。
でもそれって本当にお客様のための仕事なのでしょうか？？
売主は物件を売ると決めたら、できるだけ早く売りたいものです。ところが、物件を囲い込まれることによって、この「早期売却」が困難になることもあります。
万が一、囲い込みをされていたら、契約する不動産会社を見直すべきでしょう。囲い込みをされていなかった場合には、反響が少ない理由は「売り出し価格が相場より高い」など、他の理由が考えられます。
矢島不動産管理が売却相談を受けた場合、売主であるお客様の利益を最大限に考えています。
時に、「ご家族の将来を考えてこの物件は売らない方がいいのでは？」と言うときだってあります。
地元の不動産会社ですから、ご縁があって両手仲介になることもあります。
しかし、矢島不動産管理は、不動産を売買（仲介）するだけの会社ではありません。
「不動産を通し、お客様の未来が明るくなるように全力でお手伝いをする」会社です。
売主も買主も笑顔で気持ちの良い売買取引が行えるよう日々、お客様に寄り添った接客を心がけています。
ぜひ一度、ご相談にいらしてください。
以上、斎藤でした～(^^)/
未公開投資物件！！！
販売価格：１，３００万円
表面利回り：９．２３％！！
再建築不可の物件ですが
立地も良く、耐震補強工事、屋根の貼り替えも行っている物件です。
弊社「矢島不動産管理」がある西武池袋線の「江古田」駅から徒歩8分
西武有楽町線「新桜台」駅から徒歩6分という立地です。
住所は練馬区栄町、練馬区で人気の「開進第三小学校」学区のエリアですので、将来的な賃貸需要も見込めます。
ご興味いただけそうなときは、詳細資料をお送りしますので
お気軽にご連絡いただけますと幸いです！！！
矢島不動産管理 内藤
０１２０－０７－２５２５
地域密着の不動産会社
こんにちは！本店の斎藤です(^^)/
いよいよ4月！
新入学、新社会人の方々、おめでとうございます！
着慣れない制服、スーツに身を包み緊張の顔で迎える4月ですが、笑顔でいればきっと素敵な出会いや素敵な出来事が待っています！
斎藤がみなさんに元気パワーを送りますよぉ～～～！！
さぁ！4月もスタートしますので、店頭の物件情報も新しくしました。
新しい物件が出ていますよ～♪
お散歩中に足を止めて店頭の物件チラシを見てくださっている方もいます。
矢島不動産管理は「地域密着」の不動産会社です。
地域密着の不動産会社の良さって何でしょう・・・
①地元に精通した専門知識：矢島不動産管理のような地域密着の不動産会社は、地元の不動産市場について深い知識を持っているため、その地域の物件について的確なアドバイスを提供することができます。また、その地域に関する情報を常に収集しているため、物件の評価や市場価値の見極めにも優れた能力を持っています。
②パーソナライズされたサービス：矢島不動産管理のような地域密着の不動産会社は、お客様のニーズに合わせたパーソナライズされたサービスを提供することができます。また、物件の現地案内や手続きのサポートなど、地元ならではのサービスも充実しているため、お客様の不安や疑問を解消することができます。
③コミュニティとの関係性：矢島不動産管理のような地域密着の不動産会社は、地元のコミュニティとの深い関係性を築いています。そのため、物件の情報収集や物件の紹介、地元の情報提供など、お客様が知りたい情報をいち早く提供することができます。
④地元の信頼性：矢島不動産管理のような地域密着の不動産会社は、地元で長年にわたって営業してきた信頼性があります。そのため、お客様は安心して不動産取引を行うことができます。
⑤ネットワークの活用：矢島不動産管理のような地域密着の不動産会社は、地元の不動産業界や関連業界と広いネットワークを持っています。そのため、物件の仕入れや情報収集、販売活動など、お客様にとってメリットがある情報を提供することができます。
矢島不動産管理では、店頭チラシの貼り替えはもちろん、毎月定期的に折込チラシを作成しています。お買い物帰りに、お散歩中に、お気軽にフラッと寄ってお持ち帰りください。
矢島不動産管理の売買スタッフは、お客様に寄り添い、お客様の声を聞き、夢のマイホーム実現のお手伝いをさせていただきます。
「不動産会社に入るのってなんだか怖い、押し売りされそう・・」と思われているあなた、ぜひとも一度ご来店ください。
アットホームで話しやすいスタッフが、お客様をお待ちしております(^^)/
【中古マンションご購入】Ｈ様よりアンケートをいただきました！
Q1.マイホーム探しのきっかけを教えてください
中古物件を探していた
Q2.マイホームを決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか？
期間 ：１ヶ月～３ヶ月
Q3.当社の営業担当者を教えてください
室園くん
Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？
非常に良かった
Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか？
希望エリア・近隣の環境
Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか？
住宅ローン
Q7.この住まいに決めた一番の理由は何ですか？
建物のデザイン
Q8.これから物件探しをされる方へのアドバイスをお願いします！
スタッフ皆さんが本当に親身に誠実によりそってくださいます。安心して託して大丈夫です！
Ｈ様、本当にありがとうございました！！！
令和5年地価公示発表
国土交通省の発表によると、令和5年の地価公示の全用途平均が2年連続で上昇したとのことです。
コロナがありましたが緩やかに景気が持ち直す中、地域や用途などによって差はあるものの、都市部を中心に上昇が継続。
地方でも上昇範囲が広がるなど、全国的に回復傾向がみられます。
1年間の中での動向をみると、年前半・後半ともにすべての圏域で価格が上昇し、特に後半になるにつれて上昇率が拡大した模様です。
地価変動率（全国平均）は下記の通りです。
・全用途平均で1.6％上昇（前年：0.6％上昇）。
・住宅地は1.4％上昇（前年：0.5％上昇）
・商業地が1.8％上昇（前年：0.4％上昇）
いずれも2年連続で上昇し、上昇幅も拡大しました。
三大都市圏では、、、
・全用途平均が2.1％上昇（前年：0.7％上昇）
・住宅地が1.7％上昇（前年：0.5％上昇）
・商業地が2.9％上昇（前年：0.7％上昇）
東京圏・大阪圏・名古屋圏の各都市圏においても、住宅地・商業地ともに上昇。上昇幅は住宅地が東京圏・名古屋圏で2％超、商業地がいずれも2～3％台の上昇幅となりました。
都道府県別では、住宅地変動率がプラスとなったのは25県（前年：20県）、商業地では24県（前年17県）で、
今回最も上昇した地点は、、、、、
住宅地は前年と同じ北海道北広島市共栄町1-10-3の地点
前年よりも30％上昇！！！
商業地も同じく北海道北広島市1-1-3の地点
上昇率は28.4％！！！
住宅地・商業地ともにトップ10は北海道が占めたもようです。
今北海道が熱いみたいです！！！
媒介契約って何？～不動産用語を知ろう①
こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
春ですね～♪♪
気持ちの良い季節になりましたね～(^^)
さて、今回は「不動産用語」の「媒介契約」についてお話をします。
不動産用語の中にはわからないけど、不動産会社の人が当たり前のように使うから「今更、聞けない」なんていうことありますよね？
そんな用語の一つ。「媒介契約」についてです。
媒介・・・両者の関係の仲立ちをすること。
契約・・・両者合意のもと、当事者間に法律上の権利義務を発生させる制度
不動産売買の媒介契約にはいくつか種類があり、違いを理解しておかないと後で後悔する可能性があります。
■媒介契約
不動産を売却しようとするとき、個人的に買主を探すのは大変ですよね。
基本的には売りたい人が不動産仲介会社に依頼し、その仲介会社が間に立って
買主を探します。
その時、売主様と仲介会社が結ぶ契約書が「媒介契約書」です。
媒介契約の中には３つの種類があります。
それぞれのメリット・デメリットをお伝えします。
①一般媒介契約
メリット
・複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができる
・自分で買主を見つけてもＯＫ
・レインズ（不動産流通機構）の登録義務は任意
・間口が増える
⇒買い手を探してくれる人が増える訳なので、買い手が見つかる可能性も高くなります。
デメリット
・不動産会社に意欲的に動いてもらえない可能性がある
⇒例えば、不動産会社Aが買い手を見つけても、不動産会社Bが先に買い手を見つけて依頼者と取引すれば、不動産会社Aの努力は無駄になります。
そのため、意欲的に買い手を探してくれない可能性があります。
・不動産流通機構に物件を登録してもらえない可能性がある
⇒一般媒介契約の場合、不動産会社には不動産流通機構に物件登録義務がないため、オンラインの物件情報システムを利用してより広く購入希望者を探すことができない可能性があります。
・業務報告の義務がないため販売状況が見えづらく、販売戦略がたてにくい
⇒「どんな販売活動をしている」「何件問い合わせがあった」「何組の内覧があった」といった報告はほしいですよね。
②専任媒介契約
メリット
・活動窓口が一本化できる
・不動産会社が積極的に活動してくれる
・自分で買主を見つけてもＯＫ
⇒1社のみに依頼することになるので、一番わかりやすく買主が見つかる→成約→仲介手数料発生となり営業マンにがんばってもらえます。相談窓口も一つで、報告も2週間に一度活動報告をしてもらえるので問い合わせ数などを聞き対策もできます。
デメリット
・任せた業者（営業担当）がちゃんとやってくれないとなかなか売れない。
・不動産会社選びに失敗する可能性がある
・売れないと期間だけが長くなる
・囲い込みを行う可能性がある
⇒囲い込みとは、不動産会社が売主、買主双方から仲介手数料をもらうために、他の不動産会社からの購入希望者の問い合わせに対して「既に申し込みがあり購入希望者が決まっています」「契約の手続き中です」などと嘘の報告を行い、他社での購入の仲介を行わせないことを言います。（特に大手の不動産会社）
③専属専任媒介契約
メリット
・レインズ（不動産流通機構）への登録猶予期間が短いので早く市場に出回り、その分成約にも早く近づきます。
・進捗報告も頻繁にしてもらえるので売主としても状況が掴みやすく不安は少ないです。
デメリット
・自分で買主を見つけてきても必ず不動産会社を仲介しないといけない。
・契約期間が最長3ヶ月と決められている。
⇒不動産会社としては、専属専任＞専任＞一般が望ましいところですが、大事な不動産を預けるわけですから専任媒介契約で1社にお任せし、しっかり活動してもらう、というお客様が多いです。
矢島不動産では、お客様の希望を伺い、相場の説明や査定書などはもちろん、地元の不動産会社だからわかる「土地勘」を惜しみなくお話させていただき、一番良い売り方をご提案します。
ぜひ一度ご相談にいらしてください！！！
マンション敷地売却制度
「関西初の敷地売却活用したマンション再生」
というニュースが目に留まりました。
たまたま弊社のお客様のご所有マンションで「マンション敷地売却制度」を活用した、建て替えの話し合いがもたれているとのことで、相談を受けていたさなかでした。
私も経験がなかったため調べてみました。
マンション敷地売却制度を盛り込んだ「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案」が2014年6月18日に可決・成立しました。
新しい制度は、5分の4（80％）以上の特別多数決議によって老朽化マンションを一括で売却し、区分所有関係を解消できるようにするもの。これまでの法制度でもマンションの一括売却は可能でしたが、民法の原則により全員の合意が必要とされ、その合意形成はほとんど困難でした。
新制度で上記のような要件を緩和し、「老朽化マンションの出口戦略」の選択肢に一括売却を加えるものとなりました。
またこの制度では新たなマンションを建築する場合における容積率の緩和特例も設けられているようです。
ちなみに「関西初の敷地売却活用したマンション」は
東京建物と阪急阪神不動産の共同事業で、既存ビルの2015年に耐震診断を行なったところ、建物が老朽化し耐震性が不足していることが発覚。
建て替え後の建物は地上11階建ての共同住宅（109戸）・公共施設・店舗などの複合施設。延床面積は約1万7,600平方メートル。交流施設や地域活性化施設の整備なども含め、「箕面」駅周辺地区の活性化を図っていくとのこと。
5月をめどに敷地売却組合の設立が認可され、24年夏に解体着工の計画。建物着工は25年秋、竣工は27年春の予定。
【土地ご購入】Ｋ様よりアンケートをいただきました！
Q1.土地探しのきっかけを教えてください
家族が増えて手狭になったので、マイホームの購入を行った。
Q2.土地を決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか？
期 間：１ヶ月～３ヶ月
物件数：７～９物件
Q3.当社の営業担当者を教えてください
宮城様
Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？
非常に良かった
Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか？
価格・希望エリア・駅からの距離
Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか？
毎月の支払い・住環境
Q7.この土地に決めた一番の理由は何ですか？
建物にお金をかけたかったので、予算に合致する価格の土地が見つかりました。
Q8.これから物件探しをされる方へのアドバイスをお願いします！
私たちは注文住宅だったので、希望に合う土地に出会えるか不安でした。
しかし矢島不動産様が親身になって物件探しに協力してくれたので短期間で物件を決めることができました。
運と根気が大事かと思います。
Ｋ様、本当にありがとうございました！！！
【中古戸建てご購入】Ｈ様よりアンケートをいただきました！
Q1.マイホーム探しのきっかけを教えてください
店舗物件を探してました。
Q2.マイホームを決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか？
期間 ：１ヶ月以内
物件数：１～３物件
Q3.当社の営業担当者を教えてください
斎藤さん
Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？
非常に良かった
Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか？
価格・希望エリア・駅からの距離
Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか？
リフォーム
Q7.この住まいに決めた一番の理由は何ですか？
江古田駅から近い、価格、大きさ
Q8.これから物件探しをされる方へのアドバイスをお願いします！
緑が大事です。
Ｈ様、本当にありがとうございました！！！
